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공매 권리분석의 단계
** 경매든 공매든 마찬가지 단계인데, 공매는 다른줄알고!
또는 공매 물건은 유료경매지 등이 별로 없어서 이 정보를 쉽게 찾지 못해 어려워할 뿐... 똑같은 단계임.
1) 임차인 (소유주와 계약을 한 뒤, 전입-주민등록을 해서 월세/전세로 살고 있는 사람) 이 있는지 파악한다.
-> 전입세대열람으로 전입한 날짜 확인 가능.
* 경매 및 공매압류재산의 경우 공문을 인쇄해서 주민센터에 가면 타인이라도 전입세대 열람을 할 수 있음.
* 오프라인으로 안됨!
* 우리집 근처 주민센터에서도 할 수 있다!
* 주택임대차보호법 에서는 보증금만 보장해줌.
* 임차인이다. 임차인. 임차인!
전입세대열람에 올라와 있다고 다 임차인이 아니다. 전입세대가 소유주일수도 있고, 소유주 가족일수도 있고, 채무자일수도 있다. but 주택임대차보호법상 보증금을 보호해주는 권리자는 오직 임차인뿐이다. 전월세 계약서를 작성한 임차인인지 꼭! 확인하자.
2) 말소기준권리 확인 (다른 모든 권리들을 없애주는 권리)
-> 등기부 등본에서 근저당, 가압류, 압류를 찾음.
* 공매는 세금을 안내서 압류된 재산이 대부분임. 그럼 압류된 날짜가 말소기준권리일까?
무조건 등기부등본상 가장 먼저 접수되어 있는 권리가 말소기준권리임.
공매든 경매든 근저당/압류/가압류 중 가장 먼저 접수되어 있는 것이 말소기준권리.
*맨 뒷장에 날짜가 차례대로 정리되어 있으므로 쉽게 찾을 수 있음.
3) 임차인이 말소기준권리보다 일찍 전입했는지 확인
-> 임차인이 말소기준권리보다 일찍 전입했다면? 대항력 있음.
-> 임차인이 말소기준권리보다 늦게 전입했다면? 대항력 없음. *말소기준권리가 임차인의 권리까지 없애버림.
약 70% 정도의 임차인이 말소기준권리보다 늦게 전입한 경우라고 보면됨. 즉 대항력이 없음..ㅠ
4) 대항력있는 임차인이 없다면 더이상 알아볼것이 없다.
5) 대항력있는 임차인이 있다면 "확정일자"를 본다. (경매 정보에 나와있음)
-> 예전에는 근저당권 등이 우선시 되어 임차인이 보증금을 못받거나 일부밖에 돌려받지 못하는 일이 많았음.
그래서 임차인을 보호하고자 생긴 제도가 "확정일자" 제도.
확정일자가 다른 권리(근저당/가압류/압류) 보다 먼저 설정되어 있다면 임차인이 설정한 만큼 보증금을 받을 수 있음.
?? 이 보증금을 낙찰자가 줘야 하는건가?
6) 대항력있는 임차인이 법원에 배분요구종기일까지 배분요구를 했는지 확인
-> 배분요구종기일까지 배분요구를 했으면 임차인이 배분을 받아 나갈 수 있음.
권리분석이란 누가 가장 먼저 이집의 권리를 쥐었는가? 를 파악하는 과정이라고 보면된다.
임차인이 돈을 받아가지 못하면 낙찰자가 임차인이 받지 못한 보증금을 인수해한다. 즉 물어줘야 한다.
*권리분석은 여기까지만 하는게 좋다.
권리를 더 심도있게 분석하는 것은 거의 무의미하다..
권리분석을 하느라 서류를 싸매고 앉아 공부를 깊이하다보면, 정작 투자를 하지 못하는 경우가 많다.
단순한 이 프로세스를 이해하고, 실전에 적용해 보는 것이 낫다.
부자해커 멋진인생님^^ 좋은 강의와 무료인데도 유료급 노하우를 방출해주셔서 넘 감사하다.
유료강의도 신청했지만 ㅋㅋ
온비드, 한국자산관리공사 에서 메일이 왔다. 입찰 참여를 독려하는 메일이었다.
공매에 대해 아직 모르는 사람들이 많아서 입찰 과정을 알기쉽게 영상으로 제작해서 홍보하고 있었다.
경매에 대해, 망한 사람 재산으로 한몫잡아보려는? 부정적인 인식이 강했는데
공부하다보니 경매나 공매나 어떤 사람의 빚을 탕감해주는 합법적인 제도라는 생각이 든다.
오히려 경매, 공매로 죽어가던 부동산에 활기를 불어넣을 수 있다는 생각이 들어 더 열심히 배워보고 싶었다^^
심지어 캠코에서 친히 정리한 압류재산 공매관련 FAQ 까지 제공하고 있음.
공부하기가 어렵고, 도전하기 두려워서 그렇지 절대 어둠의 세계는 아니라는 생각이 든다!
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