경매흐름 이해하기 #미라클모닝 105일차 #부자해커 #멋진인생 #행복재테크 #강제경매 #선순위임차인 #전세권설정 #배당요구종기일

 

부자해커님이 새벽 5시, 인생을 바꾸는 미라클모닝을 진행중입니다.

매일 아침 새벽5시 라이브방송으로 진행되는 미라클모닝에서

6년간의 실전투자 노하우, 기초경매지식 등이 폭발합니다.

4월말까지 라이브방송 참여자가 550명이 되면 5월까지 연장해서 진행하신다고 하니,

부동산 경매 처음 시작하는 분들!

부알못, 부린이들 꼭 새벽5시 부자해커님 채널로 오세요, 

저도 5일만에 책 열번 읽는 것보다 많이 이해하고 있습니다^^

혼자 공부하면 고구마되잖아요, 이게 무슨말인지 몰라서 찾으면 또 모르는말 나오고..

그런 부분을 이해하기 쉽게 반복해서 설명해 주시네요^^

 

수강료는 좋아요, 구독, 알림설정! 끗!ㅋㅋ

5월까지 하려면 550명이 모여야 해서 홍보합니다~~ㅋㅋ 

아침 5시 부자해커 유튜브로오세요^^ 같이 꿈을 이뤄보아요~

 

 

----------------------------------------------------

 

#미라클모닝 105일차

 

 

 

경매가 무엇인지 이해하면 많은 것들이 이해가 된다!

 

경매란, 

돈을 빌려놓고 갚을 능력이 안되는 사람(채무자)의 부동산을

많은 사람들이 살수있도록 공개한뒤(경쟁)

가장 높게 돈을 써서 낸 사람에게 팔아서 (낙찰)

낙찰자가 납부한 금액을 돈받아야할 사람(채권자)에게 배당하는 과정이다.

 

경매의 목적은 낙찰자가 낸 돈을 채권자들에게 나누어주는 것이다.

채권자는 반드시 배당요구를 해야 법원으로부터 돈을 받을 수 있다. (배당요구종기일까지)

 

 

- 최고가 매수인 : 낙찰자.

- 배당기일 : 돈을 나눠주는 날.

- 배당요구 : 돈을 받을 사람이 돈받겠다고 신청하는 것. 

- 배당요구종기일 : 돈받을 사람이 이 날까지는 신청해야 돈을 받을수 있음.

- 선순위임차인 : 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인

 

- 강제경매 : 판결문에 의해 진행됨. 가압류/압류/근저당 금액이 적으면 강제집행정지를 해야 물권이 사라짐. 

- 임의경매 : 부동산에 걸려있는 물권(ex.근저당)이 없어지면 끝남. 가압류, 압류, 근저당 금액이 작으면 빨리 소유권이전을 하면됨.

 

*주의해야할 물건

은행근저당이 많지만 개인근저당도 있다. 

개인근저당이 경매개시로부터 6~1년 사이에 설정되어 있을경우 지인에게 개인근저당을 잡아달라고 부탁한뒤

팔려고 내놓은 경우가 많다. 

부동산의 하자가 있거나 가치가 떨어져서 공인중개사 통해 잘 팔리지 않을 경우 이렇게 경매로 내놓는 경우가 많다.

이런경우 현장조사를 꼼꼼히 해야한다.

경매가 많이 과열되어 있어서, 안팔리는 물건도 여러번 유찰되어 감정가보다 일정수준 떨어지면 몇천명이 조회하기 때문이다.

은행근저당으로 진행하면 개인신용도에 영향을 준다.

but 개인근저당은 개인신용도와 상관이없기 때문에 경매하는사람들이 안팔리는 물건을 경매로 내놓는 경우가 많다.

 

- 가압류 : 돈빌려주었다는 사실을 판단하기까지 시간이 걸리기 때문에 판결문을 받을때까지 팔지 못하도록 임시로 잡아두는 것.

- 판결문 : 돈을빌려준 사람이 돈받을 권리가 있다는 사실이 있다고 판단한 증거. 법원이 발급.

 

- 근저당, 압류, 가압류가 너무 많으면 아무도 사는 사람이 없다. 경매에 내놓아도 안팔린다.

그래서 말소기준권리를 기준으로 물건에 걸린 권리들을 싹 없애주는 것이다.

말소기준권리보다 밑에 있는 권리는 다없어진다.

 

 

 

경매의 목적이 채무자의 부동산을 팔아서 채권자에게 나눠주는 과정이라고 했다.

그렇기 때문에 소유권과 관련있는 사용수익, 지상권/지역권, 가처분, 가등기 는 법원이 신경쓰지 않는다.

말소기준권리보다 먼저있는 선순위 지상권/지역권, 가처분, 가등기 등은 낙찰자가 인수해서 소송을 통해 소유권이 있는지 없는지를 가려야한다.

* 단, 소유권이 있는 사람들이 배당요구를 했다면 말소기준권리가 될수 있음.

 

 

- 선순위대항력이 있는 임차인 : 말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 대항력이 있는 임차인이라고 한다.

선순위대항력을 가진 임차인이 배당요구를 해서 보증금을 다 받아가야 낙찰자가 인수할 금액이 없다.

 

 

* 문건송달내역!!

임차인이 배당요구를 했는지 안했는지는 문건송달내역에 나와있다.

특히, 아래와 같은 물건은 조심해야 한다.

전세권을 먼저 설정하고 -> 근저당이 생기고 -> 전입한 임차인의 경우 (임차권 생김)

배당요구를 전입일 기준으로 (임차권으로) 할경우 위험해지므로, 실제 서류에서 꼼꼼히 파악해야 한다.

 

 

*개인간 돈빌려줄때 꿀팁

개인간 돈을 빌려준 일이 있을때 채권최고액을 2금융기준으로 해서 개인근저당을 설정하는 것이 좋다.

안해주려고 하겠지만... 이게 소송으로 가는것보다 백번천번 깔끔하다.ㅋㅋ