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스토리경매 총정리 2탄 - 임차권 심화.
임차인이란, 계약, 인도, 전입해서 주택임대차보호특별법에 의해 보증금을 보호받는 자를 말한다.
전입한 다음날 0시부터 대항력이 있다.
전입이 가장 중요하다.
월세나 전세로 살고있으면, 빨리 전입해야 한다.
* 확정일자는 몇번째로 돈을 받아갈 수 있는지 순서만 결정해준다.
전입이 있어야 확정일자도 우선변제권을 부여해주며 의미가 있다.
그런데 공무원 시험 등으로 피치못하게 전입을 빼야할때는 어떡할까?
임차권 등기를 하면 된다.
임차권 등기를 하면 전입을 빼도 임차인의 권리가 유지된다.
임차인의 권리를 등기부등본에 올리는 것을 임차권등기라고 한다.
처음 임차권등기 제도가 생길때는 집주인이 동의를 해주어야만 할 수 있었다.
당연히 동의 안해주지..
이제는 집주인 동의없이도 임차권등기가 가능하다.
임차권등기할 때 발생하는 비용은 집주인에게 청구 가능하다.
* 왜 임차권등기 수수료를 집주인이 줘야 할까?
집주인이 보증금을 안줘서 임차권등기를 할수밖에 없는 상황을 만들었기 때문이다.
"제가 전입을 빼야하는데, 임차권 등기를 할겁니다.
그러면 전입을 빼도 임차인의 권리를 유지합니다.
이 비용은 나중에 청구하곘습니다."
가끔 이렇게 문자로 발송하면 어떤 집주인은 보증금을 돌려주기도 한다.
<대위변제 확인하기>
말소기준권리보다 먼저 계약, 인도, 전입한 임차인은 선순위임차인.
말소기준권리보다 늦게 계약, 인도, 전입한 임차인은 후순위임차인.
후순위 임차인은 말소기준권리에 의해 지위가 다 말소되었다.
즉 보증금을 다 못받아도 그냥 나가야 한다.
ex) 4억짜리 아파트에 5천만원 근저당이 있다.
2억 보증금을 주고 전세로 들어갔다.
그러다 경매에 넘어가면, 5천만원 근저당이 말소기준권리가 되기 때문에 보증금 회수를 못할수도 있다.
이런 경우, 근저당 5천만원을 임차인이 갚아버리면 된다. (대위변제)
그럼 말소기준권리가 없어지고, 내가 선순위 임차인이 된다.
나중에 구상권청구소송으로 대신 갚아준 5천만원을 받는다.
-> 경매 입찰자가 확인해야할 것.
임차인의 보증금이 근저당 금액보다 작을 경우, 대위변제 가능성을 염두에 두어야 한다.
대위변제는 낙찰자가 소유권 이전(잔금 치르기) 전까지 가능하다.
때문에 반드시 입찰 직전에 등기부등본을 떼서 근저당이 살아있는지 확인해야 한다.
실제로 한 사례에서 입찰직전 등기부등본을 떼어보니, 근저당은 사라지고 임차인이 조세채권법정기일에 의해 보증금을 못받게된 상황이 있었다. (즉 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 된 것임)
<우선변제권>
우선변제권이 누구에게 있나? -> 대항력있는 임차인이 있을때 확인해야할 사항.
1) 물권(근저당) - 우선변제권이 있음.
2) 확정일자 - 우선변제권 있음. 임차인이 계약을 하면 주민센터에서 찍어줌.
3) 조세채권법정기일 - 공매에서 헷갈리는 부분.
공매 재산명세서에 기입되어 있음. 세무서가 배당요구하면 기입된다.
*조세채권법정기일은 세금내세요, 라고 고지서를 보내는 시작일.
이때를 기준으로 말소기준권리가 생긴다.
<최우선변제금>
소액임차보증금은 정부에서 가장먼저 보호해주는 권리로, 최우선변제라고 한다.
최우선변제가 우선변제보다 더 빠르다. 확정일자도 필요없다.
*최우선변제금을 못받는 상황도 있다
그런데 소액임차보증금도 못받을 때가 있다.
경매개시결정기입등기 이후에 들어온 소액임차인은 보호받을 수 없다.
강제경매, 임의경매가 시작될 때 알리는 것을 경매개시결정기입등기라고 한다.
"이제 경매 시작하니 다른 권리 들어오지 마세요!" 라고 알려주는 것.
이렇게 경매 개시 후 들어온 소액임차인은 보호받지 못한다.
등기부등본에 경매개시가 표기되므로 임차하기 전에 반드시 확인해야 한다.
소액임차보증금은 낙찰가의1/2 한도 내에서 소액임차보증금을 받아갈 수 있다.
선순위 임차인은 우선변제권(확정일자로 확인)을 갖고 있지만,
배당요구까지 해서 우선변제권을 행사해야 한다.
-> 그래야 경매 절차에서 보증금을 다 받아가고, 낙찰자가 인수해야할 보증금이 없는 것이다.
이것을 이해했다~~~~~!!ㅋㅋ
즉 권리분석 순서를 다시한번 정리하면!
대항력있는 임차인이있다.
확정일자 날짜를 본다. 우선변제권의 순위가 결정되기 때문.
확정일자가 근저당보다 빨라야 근저당보다 빠르게 돈을 받아갈 수있다.
근저당이 먼저 돈을 받고, 임차인이 보증금을 다 못받으면?
주택임대차보호법에 의해 임차인의 대항력은 남아있기 때문에
낙찰자가 임차인의 남은 보증금을 인수해야 한다.
예고!
- 내일은 경매기입등기
- 모레는 아파트,빌라,다세대 vs 집합건물 정리.
- 다음날 은 다가구, 상가, 근린시설 정리.
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미라클모닝 참여한지 얼마 안되어, 부릉부릉~ 100일치를 따라잡아야 하기 때문에 똥줄탑니다^^
매일 아침 라방 듣고 되돌아가서 정주행할 계획 세우고 있어요.
정주행하다보니 멋쌤님 정말 멋지게도 경매/공매/재테크상식 등 카테고리를 분류하여 유튭 썸네일에 컬러로 구분해 놓으셨더라구요. 왠일이야 이런 친절이 ~
그래서 "스토리경매" 또는 "스토리공매"로
공매나 경매 알고싶은 분야를 색깔에 따라 쭉~ 듣다보면 어느순간 아하! 하고 이해하게 된다는거..
책, 공부 정말 중요하지만 사실 경매나 공매 용어들이 책으로 이해하기 굉장히 어려운 경우가 있잖아요?
(저만 그런가요? 부린이를 넘어 부동산계신생아 부생아라능 ㅠㅠ
서른다섯 인생 처음으로 근저당이 뭔지 알았어요. 부자해커님 유튭 강의 5번만에.. 근저당은 즉 은행빚이었군요!!ㅋㅋ)
어려운 용어들 쉽게 설명해 주시고 이해할 때까지 반복해서 들을 수 있어 넘 감사하고 좋은 강의입니다^^
*저는 멋쌤님 미라클모닝 라방 4일차에 온라인강의 신청했어용, 월투반..ㅋ
암튼 라방 들으며 정주행하며 공부한 내용 정리하여 공유하려고 합니다^^
이미 금손이신 분들이 라방 끝나자마자 깔끔하게 정리 잘 해주고 계시지만~
사실 제가 조금더 잘 이해하기 위해~
그리고 숙제랑 미션등을 스스로 만들어서 같이 올려보려고 해요. 블로그에도 올릴겸^^
함께 하는 분들이 있어 힘이되고 든든합니다, 행크인들 모두 화이팅예요^^
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