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경매란,

돈을 빌린 사람(채무자/소유주)의 부동산을 법원이 팔아서

생긴 돈으로 돈을 빌려준 사람들(채권자)에게 나눠주는 절차입니다. 

돈을 나눠주는 절차가 바로 배당입니다.

 

법원은 부동산을 팔고, 나눠주는 역할만 하는 것입니다.

선순위 가등기 등을 낙찰자가 인수해야 하는 이유가 바로 이것입니다.

법원은 선순위에 관여하지 않습니다.

 

 

법원의 입장에서 봤을 때, 등기부등본은 근저당,압류,가압류가 적힌 "빚 목록"입니다.

 

경매가 시작되면 등기부등본에 있는 빚 독촉자들에게

"내가 부동산 팔아서 너희들 빚 정리해 줄게." 라고 공표를 합니다.

이것이 바로 경매개시결정등기 입니다.

 

등기부등본에 경매 개시전 올라와 있는 근저당, 압류, 가압류 등에 배당해주는 것을 자연배당이라고 합니다.

등기부등본에 있는 근저당, 압류, 가압류는 배당요구를 하지 않아도 자연배당에 의해 배당받을 수 있습니다.

경매개시결정 후에 들어오는 권리자들은 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.

 

* 여기서 전세권이 선순위일때, 전세임차인은 배당요구를 해서 배당을 받을수도 있고,

배당요구를 하지 않은 채 해당 부동산에서 계속 살수도 있습니다.

배당요구를 하지 않으면 대항력이 있는 상태에서 보증금을 안 받았기 때문에, 낙찰자가 보증금을 인수하게 됩니다.

* 말소기준권리 뒤에 있는 전세권자는 배당요구에 의한 배당만 받아갈 수 있습니다.

 

 

등기부등본에 없는 권리자는 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.

그렇다면 등기부등본에 없는 권리자엔 누가 있을까요?

가장 대표적인 사람이 임차인입니다.

그래서 임차인은 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.

 

여기서 나오는 것이 "임차권등기"입니다.

임차권등기란 계약-인도-전입에 의해 권리가 생긴 임차인이 보증금을 못받았을 때,

보증금을 보호받기 위해서 임차인의 권리를 등기부등본에 올리는 것을 말합니다.

 

대부분은 경매개시결정등기 이후에 임차권등기를 하게 됩니다.

보증금을 못받으니까 임차권등기를 해두는 것이죠.

그런데 경매개시결정등기 이후에 들어온 권리들은 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다고 했죠?

그래서 임차권등기를 한 뒤에 꼭 배당요구를 해야 경매절차에서 배당을 받아갈 수 있습니다.

임차권등기만 하고 배당요구를 안한 임차인이 있다면?

이 임차인의 대항력이 살아있기 때문에, 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.

 

대항력있는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 안주면 안나가고 버텨도 됩니다.

법적으로 내보낼 수 있는 근거가 없습니다.

그래서 임차권등기 후 배당요구를 해서 배당을 받았는지 확인하는 것이 정말 중요합니다.

 

 

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글로보면 알고있는 것 같다가도,

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부자해커

 

 

 

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