행크에듀 상가초급반 9강 - 수강생 낙찰 사례 분석

 

 

수강생 낙찰 사례 (1) - 안산 보험회사 고객센터

 

안산 중앙역 로데오 거리를 살짝 비껴난 빌당의 후면 상가.

로데오 거리 중심을 벗어났기 때문에 소매상가는 입점하기 힘들어 보였다.

현장을 가보니, 보험 설계사 사무실 및 고객센터로 이용중이었음.

 

아래와 같은 이유로 입찰 

1) 벽체를 뚫어 넓은 공간으로 이용중이었고, 근처에 이만큼 넓은 공실이 거의 없었다.

2) 고개들이 많이 찾는 사무실로, 사무실 위치를 이동하면 직원들의 불편이 상당해 보였다.

3) 이 건물만 거의 유일하게 여유로운 주차공간이 확보되어 있었다.

 -> 즉. 쉽게 나가지 못할 것이다!

 

3억 초반대로 낙찰!

낙찰 받은 뒤, 협상과정. 국밥집 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

협상과정은 계속 반복해서 보고, 나의 것으로 만들자~

 

 

 

 

 

 

수강생 낙찰사례 (2) - 버티고개역 초역세권 상가 2층

 

버티고개 옆 빈티지한 상가 건물의 2층.

주변 시세를 탐문하니, 최소 300에서 최대 450까지는 맞출 수 있을것으로 판단.

수익률 계산하여 6억 6백에 낙찰.

 

but..  공실!!

 

레스토랑, 동대문 쇼핑몰 등을 기대하고 임차를 놓았으나 공실이었다.

족장쌤에게 문의 -> 50평을 한사람에게 임차 놓으려고 하지 마라!

 

20평대로 2칸 만들어서, 사무실 2곳으로 임차 셋팅.

월세 230 / 170 으로 이자빼고 월 200 수익 달성.

(실투 4500만원)

 

 

 

 

족장쌤 낙찰 사례 - 용인 단지내 상가 공매

 

 

신축 군인공제회 아파트 약 900세대의 단지내 상가.

주변에 상가가 이거 하나밖에 없었음.

모집 공고를 했음에도 아무도 가지 않았다.

입찰 및 개찰 장소가 해당 단지내 상가였음.

 

족장쌤이 가보니...

아무도 안옴 ㅠㅠ

 

혼자 입찰가서, 최저가에 쓰고, 단독 낙찰.

 

가끔 이런곳에 가면 한사람 더오는 경우가 있는데,

"500만원 드릴테니까 그냥 가세요."

하는 사람도 있다고. 그럼 그냥 "네 성투하세요" ㅋㅋㅋㅋ

하거나, "제가 500만원 드릴테니 가세요" 하기도 한다고 ㅋㅋㅋ

 

 

 

 

수강생 낙찰 사례 - 분당 정자동 영어유치원

 

인테리어에 엄청나게 돈을 많이 들인 영어유치원.

4억 떡을 사먹고 첫 낙찰을 받은 수강생!

월세가 1500만원으로 맞춰져 있었음.

나름대로 월세가 잘 맞춰져 있어서 좋을 거라고 생각.

 

낙찰 후, 합리적 월세를 제시 -> 2천만원!

 

며칠 후 2300만원에 새로운 임차인이 더 높은 월세를 제시했으나,

족장쌤 조언. 욕심부리지 마세요~

 

2300만원이 좋아보이긴 해도, 너무 욕심부리다가 부러진다.

처음 생각했던 수익이 맞춰지면 더이상 욕심부리면 안된다.

월세를 더 받는다는 것은 임차인이 가져갈 돈을 내가 가져온다는 것이다.

한 공간에서 나올 수 있는 월세가 한계가 있기 때문에 불합리하게 높게 책정하면 안된다.

 

 

 

 

-> 포인트 ! 

  매매차익이 있어야 한다!

 

-> 월세만 틀리지 않게 잘 조사하자!