행크에듀 상가초급반 4강 (족장쌤) - 상가수익률산정방법, 상가가치따져보기, 상가임장하는법 (1)

 

 

수익률 산정방법

경매로 나온 상가물건의 수익률, 어떻게 계산할 수 있을까?

ex) 감정가 2억원 / 보1천만원 / 월세 80만원 인 상가

     (80만원 (월세) x 12개월)) / (2억원(감정가) - 1천만원(보증금)) = 5%

 

 

 

 

상가의 가치 따져보기

경매물건으로 나온 상가를 얼마를 주고 사야하는지 모를때,

부동산에 가서 "이주변의 상가가 수익률 몇 프로로 거래되나요?" 하고 물어야,

그 수익률에 맞춰 상가의 가치를 계산할 수 있다.

 

{(월세 x 12개월) / 환원율} + 보증금

 

* 환원율이란 내가 원하는 수익률. 인근 상가에 형성된 수익률을 따라가면 되겠다.

 

 

 

 

 

임대료가 상가 매매가에 미치는 영향

<월세 80만원인 상가 매매가> 보증금 1천만원 월세 80만원 상가 매매가는? {(80만원(월세) x 12개월) / 0.05(수익률)} + 1천만원(보증금)  = 2억 200만원

<월세 100만원인 상가 매매가> 보증금 1천만원 월세 100만원 상가 매매가는? {(100만원(월세) x 12개월) / 0.05(수익률)} + 1천만원(보증금) = 2억 5천만원

-> 월세 20만원에 상가 매매가 4천800만원 차이.

  이래서 상가주인들이 임대료를 악착같이 내리지 않는 것이다.

  강남의 엄청나게 좋은 위치에 있는 상가들이 공실이 나는 이유가 임대료를 깎아주지 않기 때문이다.

  차라리 한두달 렌트프리를 주더라도 임대료를 깎지 않는것이, 상가의 기본 룰이다.

  상가는 처음부터 월세 세팅 자체를 제대로 해야한다.

 

 

 

 

상가 임장하는법!

 

배후단지 규모가 최소 500가구 이상인가?

500가구 이하인 곳에서는 상인들이 수익이 쉽게 낼 수 없고, 수익이 더이상 오르지 않는다. 한정되어 있다.

최근에 지어진, 단지내 상가가 10세대 이상인 아파트의 경우 최소 700세대 이상은 있어야 한다.

 

 

배후단지 거주자의 경제적 수준은?

아파트 시세를 비교하면 편하다.

소득수준이 높은 곳일수록 좋다.

대형보다는 소형평형이 많은 곳이 좋다. (대형평형에는 고령자들이 많이 살기 때문에.)

 

 

배후단지 거주자의 연령대는?

30~40대의 소비층이 많은 곳이 좋다.

신혼부부 / 젊은 맞벌이 부부들은 요리를 잘 못하기 때문에 외식을 많이 한다.

외식/커피/배달 모두 젊은 층에서 많이 이용하는 소비이다.

 

 

배후단지 거주자들의 차량 / 도보 동선!

임장 가기 전에 지도를 그려보고 접근하자.

무작정 가면 제대로된 정보를 얻기 힘들다.

 

ex) 고양시 근린시설 (중국집)

 8억대로 유찰됐는데 13억에 낙찰.

 - 로드뷰로 상가 앞에 세워진 오토바이 대수를 통해 장사가 잘되는지 알 수 있음.

 - 로드뷰 과거 사진을 통해 계속하고 있는지 알 수 있음. (과거 몇년전에도 있었으면 장사 잘되는 것)

 - 입구에서부터 버스정류장 / 전철역을 이용하는 동선 파악

 - 편의점이 있으면 편의점 손님들이 자주 오기 때문에 좋음.

 

 

(외부) 매장 외부의 도로와 접한면이 있는가? (전면인가, 후면인가?)

 - 후면상가일 경우, 전면과의 수익률이 크게 차이나지 않을 경우 가능하면 안들어가는 것이 좋다.

   (공실이 날 가능성도 있고, 매매하기가 아주 어렵기 때문에)

   (전면 수익률이 5%라면, 후면은 7%는 되어야 매매가 된다.)

 - 강남의 1층 상가들은 수익률이 2~3% 대 밖에 안된다.

   공실 걱정이 거의 없기 때문이다.

   층수가 올라갈수록 수익률이 높아지는 이유는 공실 리스크까지 안고 임대료를 책정하기 때문이다.

 

 

(외부) 매장이 코너에 위치해 있는가?

 - 코너 상가는 가시성이 좋기 때문에 아주 좋다. 

 - 코너에는 거의 휴대폰이 입점해있는 경우가 많다.

 * 코너 바로옆이 월세 250만원이라면, 코너상가는 300만원 정도.

 

 

(내부) 천장이 높은가?

 - 복층이면 베스트!

 - 층고가 4m이상이면 시군청에 확인하여 복층 증축이 가능한지 확인하여 매매가에 반영하자.

 - 층고가 낮으면 임차가 들어오기 힘들다.

 

 

(내부) 방수나 누수 흔적이 있는가?

 - 누수되면 임대인이 보상해 주어야 한다.

 

 

(내부) 내부에 기둥이 있는가?

 - 기둥이 많으면 면적이 넓어도 임차들어오기가 힘들다.

 

 

(매장현황) 임차인이 지금의 임차료를 감당할 수 있는가?

 - 주위의 임차료와 비교. 

 - 임차료가 너무 비싸거나 / 비슷한 공실이 주변에 있으면 임차인이 나가버린다.

 * 특히, 임차인이 그대로 있을거라는 기대감으로 낙찰가를 높이쓰는 것은 위험하다.

  현재 스타벅스가 있는 상가라고 해도 나가면 끝이다.

  병원의 경우 경매로 나오면 주변에서 러브콜이 많이 온다.

  인테리어 다 해줄 테니 옮겨와라! 그럼 옮겨간다.

  병원 믿고 비싸게 낙찰받았다가 손해보는 경우가 종종 있다.

 

 

(매장현황) 업종 구성이 어떻게 되어 있는가?

 - 메디컬, 학원 건물은 매매도 잘되고 좋다.

 - 유흥건물은 월세는 밀리지 않을지언정 매매는 굉장히 어렵다고 생각해야 한다.

 - 유흥업소가 많은 경우, 임차인이 주변으로 옮겨갈 수 있기 때문에 임차인이 갑이된다.   

   (인테리어나, 시설, 냉난방등을 최신식으로 맞춰줘야할 수 있다)

 

 

(매장현황) 독점상가인가?

 - 약국 등은 건물 자체에서 독점으로 놓고하는 경우가 많다.

  * 구로 아파트형공장에는 독점상가가 많다. 

   구로 아파트형공장 에서 가장 잘되는 것? 독점으로 정해두는 것? 편의점, 부동산

 

 

 

(매장현황) 상권내 경쟁시설?

 - 현 임차인이 비슷한 면적의, 비슷한 임차료인 근처의 상가로 옮겨갈 수 있는가?

 - 현 임차인을 만나 재계약할 의향이 있는지 물어보는 것도 방법이다.