지식산업센터 분석법 #절대 사면 안되는 지산 #지식산업센터입지분석법 #좋은지식산업센터찾는법

 

<기초>

 

지식산업센터는 과거 아파트형 공장으로, 과거에는 제조업 기반 업체들이 많이 입점했으나

2010년 이후 "지식산업센터"로 이름이 바뀌며 IT 업계 등 4차산업 관련 업종이 많이 입점한 건물이다.

회사를 위한 아파트라고 볼 수 있다.

 

투자자 입장에서 지식산업센터는 임대사업이 가능한지, 불가능한지로 구분할 수 있다.

 

1) 임대사업이 불가능한 지식산업센터

 - 국가산업단지, 일반지방산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지

 

 

2) 임대사업이 가능한 지식산업센터

 - 위 4가지 단지 내가 아닌, 일반지역에 지어진 지식산업센터. 임대사업이 가능하므로. 투자해도 된다.

 

* 구분법

 - 토지이용규제서비스의 지역/지구 부분에 "국가산업단지, 일반지방산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지" 중 하나라도 쓰여있으면 임대 불가능.

 

즉, 산업단지 내에 위치한 지식산업센터는 법적으로 임대사업이 불가능하므로 패스하고,

일반지식산업센터 중에서 투자할 곳을 고르면 된다!

 

 

 ★★★ 간혹 산업단지 내에 위치한 지식산업센터에서도 임대사업이 가능한 것처럼 광고하는 분양대행사가 있는데,

 반드시 확인하고 걸러내야 한다!! 절대 투자하면 안된다!!! ★★★

 

( 이런식으로 광고해 놓고 )

  ( 깨알만한 글씨로 임대사업이 불가능하다고 써놓는다;;; )

 

 

 

<입지>

1) 강남접근성

지식산업센터의 경우 서울 중에서도 강남과의 접근성이 제일 중요하다.

분양시 가장 중점적으로 홍보하는 부분이기도 하다.

 

* 강남 접근성에 따른 지식산업센터 분양가 급수 (참고만!)

 - 서울권역 : 평당 천만원

 - 강남 30분내 도착 : 평당 800~900만원대

 - 강남 30분~1시간 도착 : 평당 700~800만원대

 - 강남 1시간30분내 도착 : 평당 600~700만원대

 

인근 산업단지 호재보다는 강남 접근성이 훨씬 중요할 수 있다.

서울, 특히 강남과의 접근성이 인근의 대형 산업단지보다 더 중요한 조건이다.

 

 

2) 대중교통 인프라

고속도로 접근성보다 전철역과의 접근성이 훨씬 더 중요하다.

전철역에서 도보 5분 이내에 도착할 수 있는 지산이 좋다.

지식산업센터는 건축시 호실대비 주차대수를 120% 밖에 확보하지 않으므로, 대표만 자차를 끌고다니는 경우가 많다.

즉 직원들이 대부분 대중교통을 이용해 출퇴근하기 때문에, 전철역과의 접근성이 굉장히 중요하다.

직접 걸어보고 판단하자!

 

* ktx, srt와의 접근성은 상대적으로 덜 중요하다.

지식산업센터에 입점하는 기업은 대부분 소기업 또는 중소기업이기 때문에,

철도를 이용할만큼 지방에서 출퇴근하는 직원이 많지 않기 때문이다.

 

 

3) 고속도로 및 주변도로

서울과의 접근성이 용이한 고속도로가 인접해 있다면 물론 좋다.

그런데 단순히 직선거리만 보지 말고 건물에서 IC까지의 차량경로를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

네비로 찍어보거나 실제로 운전해 보면, 바로 옆에 있는 IC를 타기 위해 뺑 돌아가야 하는 경우도 있다.

가감차선 포함 3~4차로는 되어야 하고, 주변 고속도로나 간선도로와 쉽게 연결되는 입지가 좋다.

 

 

4) 오래된 대기업 근처의 신축 지식산업센터? 꼼꼼히 봐야 한다!

오래된 대기업 근처의 신축 지식산업센터는 화려한 외양과 첨단 설비, 다양한 서비스 공간 등으로 투자자를 혹하게 한다.

그러나, 이미 대기업의 협력사들은 다 자리를 잡고 있는데,

비싼 분양가 또는 임대료를 감당하며 신축 지식산업센터로 옮겨올 회사들이 많이 있을까?

그 정도의 메리트가 있는 신축인지 꼭 확인해 봐야 한다.

 

피스니스센터, 아이돌봄센터, 첨단 통신망 등을 갖추고 투자자 및 실수요자를 현혹하는 지식산업센터라도,

분양가나 임대료가 비싸다면 공실이 될 가능성이 크다.

물론 평단가가 기존 구축과 크게 차이 나지 않으면 경쟁력이 있을 수 있다.

 

 

5) 나홀로 지식산업센터는 피해라.

구도심 준주거지역이나 공업지역에 홀로 있는 지식산업센터는 협업이 어렵기 때문에 임대가 안될 수 있다.

지식산업센터 내에서 관련 업종간 교류가 활발하기 때문에 

외떨어진 지식산업센터는 실수요자들이 꺼리는 경향이 있다.

 

 

6) 조망은 언제나 옳다.

수도권 외곽의 지식산업센터 중 강남과의 접근성을 어느정도 확보한 곳이라면

조경이나 주위 환경이 쾌적한 것도 좋은 메리트가 될 수 있다.

도심에서 벗어나 자연과 함께 업무를 수행하는 것이 생산성에 도움이 될수 있기 때문이다.

조망을 통해 자연환경을 즐길 수 있는 지식산업센터도 최근에는 좋은 반응을 얻고 있다.

 

7) 건설사의 경력과 인지도

설계사는 크게 중요하지 않다.

설계는 어차피 시간이 지날 수록 진화하고, 금방 모방할 수 있기 때문이다.

결국 이 설계를 현실화해본 경험이 많은 시공사가 지었는지가 중요하다.

 

8) 나의 관리포인트와 멀지 않은 곳

지식산업센터를 매수하면 자주 가야 한다.

편도 거리가 차량으로 1시간 이상 거리에 있으면 관리가 힘들어지므로,

꼭 차로 1시간 거리 내에 있는 지식산업센터에 투자하는 것이 좋다.

 

 

 

 

 

 

*** 참고한 유튜브 ***

 

<행크TV> 월세 100만원 만드는 부동산 만나러 갑니다 [돈 되는 부동산 현장투어_지식산업센터 편]

youtu.be/Lm2ZDFrGK1U

 

 

 

 

 

 

<플라폼TV> 좋은 지식산업센터 고르는 방법 - 혼자서도 따라 할 수 있는 지식산업센터 입지분석하는 방법 10가지 (이거 하나면 어떤 지식산업센터도 혼자 분석 가능)