행크에듀 상가초급반 2강 (feat.족장쌤) - 지하상가(2), 임차 업종 맞추는 법, 상가 키워드 분석

 

 

# 족장쌤 따라 지하 상가 매입한 수강생

 

본 사진은 강의내용과 상관이 없음.

 

평촌 지하의 체대입시 학원이 경매 물건으로 나왔다.

이 물건의 포인트는 아래와 같았다.

 

1) 유명 학원가였고, 임대 매물이 거의 없었다.

2) 대형 평수 자체가 희귀했다.

3) 층고가 높았다.

4) 지하 물건이 거의 없었다.

 

유찰되어 최저입찰가를 훨씬 넘긴 금액으로 낙찰받았다.

2등은 체대입시 학원 임차인이었으며, 근소한 차이로 낙찰을 받았다.

즉 5억 이상의 가치가 있다는 사실을 확인할 수 있었다.

 

월세는 종전에 200만원이었으나 새로 셋팅 후 450만원으로 맞추었다.

이자 납부후에도 약 300만원이 남는 월세 세팅.

 

* 지하에 가능한 입점 종목

 - 낚시카페.

 - 계단식 카페.

 (꼭 위 종목을 하라는 것이 아니라 최신 트렌드를 읽으라는 것이다.)

 

 

 

 

# 1층에 지하와 직결되는 에스컬레이터를 설치하여 접근성을 높인 지하상가

 

불한증막이었던 240평 지하상가. 

어떻게 수익을 낼 수 있을까?

 

수영장은 120평~150평 정도가 적당.

더 크면 시설비도 많이들고 관리비도 많이 들며, 아이들 통제가 어려울 수 있다.

 

200평 이상의 대형평형이라면 마트도 좋은데,

1층 상가 하나를 사서 엘스컬레이터를 설치하면 지하의 가치가 확 올라간다.

 

(에스컬레이터를 설치한 마트, 알파문구 소개)

 

 

 

 

# 구로 디지털 단지의 1층 상가를 16억에 낙찰받은 족장&팔콘 쌤.

 (최저입찰가 약 12억.. 차순위와 차이 3억.. 드디어 미쳤구나???!!!!)

 

1층에는 스타벅스, 김치찌개, 커피 등이 입정해 있는 상가였음.

먹방상가 (간판은 외관에 있으나 실제 매장은 건물 후면에 있는 상가)도 있었음.

 

1층상가 임대료 및 시세조사

- 김치찌개 : 58평/32평, 7천/480만원 *권리금 5천

- 커피 : 47.86평/27평, 6천/300만원 *매가 평당 1500만원 (먹방상가)
- 부동산 (1) : 월세 250만원

- 부동산 (2) : 5천/300만원 *권리금6천

- 커피빈 : 3억/1300만원

- 스벅 : 3억 / 1200만원

 

바로 옆건물 시세조사

- 태평양물산 : 임대료 평당 15~18만원

- 에이스테크노 5차 (롯데리아, 엔제리너스) : 평당 7만원

 

최근 매매 사례 조사

 * 대륭포스트1차 (단지내 최고 입지, 평단가가 가장 높은 건물)

  - 부동산(1) 5천/300 (권리금1억)

  - 부동산(2) 5천/330만원

  - 망고식스 : 60평(분양면적) / 21억에 매매

 

 

 

키워드  : 음료, 식당, 부동산

 - 대세 키워드를 따라 임차를 맞춘다.

 - 없는 것을 넣으려고 하면 안된다. 개척하지 말고 대세를 따라라.

 - 임차 들어온 상가에 따라 건물의 가치가 달라진다.

 

얼마를 제시해야 임차인이 들어올 수 있을까? 고민해야 한다.

무리한 임대료를 요구하면 안된다.

주변 시세에 맞추거나 조금 저렴하게 내놓아야 금방 셋팅이 된다.

 

 

 

 

주변 평형과 임대료를 고려하여 적정 업종/임대료로 세팅

 

a. 부동산 : 5000 / 290만원

b. 쥬스 : 4000 / 300만원

c. 음식점 : 1억 / 460만원

 

* b에 김밥천국은 절대 안됨. c에 식당이 들어와야 하기 때문에 b에는 식당이 들어오면 안된다.

* 부동산은 8평이상일 필요가 없고, 음료(주스)도 큰 평수가 필요없었다.

  직장가의 소규모 커피숍은 테이크아웃이 제일 좋다. 큰 매장은 스벅 등 프랜차이즈로 수요가 채워진다.

  즉 큰 매장 규모가 필요가 없다.

* 따로 등기를 하려면 주차대수를 고려해야 한다. 따로 매각도 가능하다.

* 각 사이즈 측정도 잘해야 한다.