행크에듀 상가초급반 3강 (족장쌤) - 사례로 보는 상가임장법

 

 

Tip. 평당임대료 계산법

 

전용 15평 / 월세 150만원 => 평당임대료 10만원

전용 50평 / 월세 600만원 => 평당임대료 12만원

 

평당임대료를 대략 알고 있어야 부동산 사장님과 얘기할때 대화가 좀 된다.

 

 

 

 

#상가사례분석 - 비슷한 가산동, 면적이라도 위치와 유동인구에 따라 6억 차이나는 상가

10억대에 낙찰된 가산동 1층 상가..

족장쌤보다 거의 6억 싸게 받으신것.

전용면적은 5평 정도밖에 차이 나지 않았는데...

역시 족장&팔콘 쌤이 미쳤나?? ㅋㅋㅋ

 

 BUT.. 6개월 후 가보니 여전히 공실!

족장쌤이 받은 상가와 무엇이 달랐나?

 

1. 수요

 - 가산 중에서도 실제 옛날부터 해오던 제조업 공장이 많은 곳이었다.

 - 아파트형공장으로 자리를 잡아 일반인도 많이 드나들던 대륭 쪽 건물과는 수요 차이가 컸던 건물.

 

2. 연면적

 - 전물 연면적이 7천㎡ 정도. 족장쌤이 받은 상가는 연면적 1만5천㎡.

   상주하는 인원이 두배는 적은 것.

 - 주변에서 올수 있는 사람도 적어진다.

 

-> 얼마나 많은 사람이 상주해 있는가? (연면적, 동선 등으로 파악)

    어떤 사람들이 유동하는가? (소비수요. 30대~40대가 소비가 왕성함)

    상주인구 외에 유입될 수 있는 사람은 얼마나 많은가?

 

 

내 주변 상가 시세부터 알아가자!

 

내 집 주변 상가의 공실이 보이면, 한번 전화해서 물어보자.

내 집 주변은 입지와 유동인구 수를 잘 알 수 있기 때문에 감을 잡아가는 시작점이 된다.

 

 

 

 

 

#상가사례분석 - 동탄 코너상가. 최저입찰가 8억에 9억을 넘겨 낙찰받았지만... 안팔아!!

 

 

던킨도너츠 입점상태였다. 

8억3천 감정가 -> 신건에 9억9백 낙찰. -> 기각.

기각되었다는 것은 소유자가 낙찰가가 맘에 안들었다는 것!

 

왜 기각했을까? 복기 해보니...

현장에 가보니.. 깔세 속옷매장이 들어와있음.

깔세가 들어왔다는 것? 입지가 무지 좋다는 뜻.

현장에서 우연히 만난 소유주와의 대화.

  족장 : 누구세요?

 

  ??? : 댁은 누구슈?

 

  족장 : 아~ 혹시 이 점포 소유주세요?

 

  소유주 : 그런데유

 

  족장 : 제가 카페 한번 해보고 싶어서 그러는데 여기 앞으로 뭐 들어오나요?

 

  소유주 : 휴대폰이유. 근데 뭔 카페유?

 

  족장 : 아~ (급머리굴려서) 빽다방이요^^

 

  소유주 : 여긴 벌써 맞춰졌구~ 다른데 알려줄게유

 

추후 등기부등본을 보니, 매매가는 11억 5천!

 

11억5천에 매입한 뒤, 깔세로 한두달 이자 충당하고 휴대폰 임대룰 맞춘것이다.

 

임대료는 보증금 1억에 월세 550만원!

 

코너에 가장 많은 업종

 - 휴대폰 (본사가 같이 지원해주기 때문에 감당 가능)

 

 -> 코너상가에 무엇이 있는지 한번 자세히 보자~!

 

 

 

 

 

 

#상가사례분석 - 인천 소래포구역 초역세권 3층 상가

 

인천 소래포구 역 앞 상가 3층. 300평!

돌잔치업체가 입점 중이었다.

 

평형도 넓고 전철역 출구 바로 앞이니 좋아보였는지...

낙찰가 19억!

18명 공동투자였으나...

 

2년째 공실 ㅠㅠ

무엇이 문제였을까?

 

1) 애매한 입지

 

위 상가블럭중 C에 있는 상가였다.

B는 아파트에 둘러싸여 가장 유동인구가 많음 A급 입지.

그다음은 A블럭이 좋고, 마지막이 C다.

가까워 보이지만 상가를 이용하러 자주 갈 수 있는 입지는 아니다.

 

수인선 소래포구역은 많은 사람들이 이용하는 역도 아니다.

 

2) 안예쁜 모양.

건물 모양이 사다리꼴이어서 다양한 업종을 확보하기 힘들었다. 

 

3) 낮은 층고

넓은 평형에 비해 층고가 낮아서 좁아보이는 단점이 있었다.

 

 

 

 

 

 

 

#상가사례분석 - 충북 불당동 토즈독서실

위 토즈는 건물 뒷편에 자리잡고 있었고, 토즈 상가 4호실 중 한칸이었다.

월세는 27만원으로 조사되어 있었다.

1억 대출이자가 30만원인데. 이자도 안나오는 월세일까?

 

당시는 토즈 초창기로, 역삼동에 나온 토즈는 무지하게 비쌌다.

가맹상담인척 하고 물어봤더니,

개업할때 드는 인테리어 비용이 자부담 3억, 본사 3억 정도로 약 6억 정도였다.

즉 한번 인테리어하면 뜯기가 매우 어렵다는 것.

 

게다가 "토즈 폐업률 0%"라고 해서,

단 한곳도 폐업하지 않는 불패신화를 기록하던 중이었다.

 

충북 불당동의 토즈 1호실도, 음료실로 사용되고 있던 터라 인테리어 비용이 많이 들어갔을 텐데,

만약 그 호실을 낙찰자가 다른 용도로 바꾸겠다고 하면 임차인은 매우 난감해지는 상황이었다.

 

결국 1억 2천에 낙찰 받아서!

보증금 2천 / 월세 70만원에서 보증금 3천 / 월세 100만원으로 올려 받을 수 있었다.

* 협상시 희망 금액보다 높게 시작하는 것은 중고나라 상식^^

 

 

 

 

상가 물건 검색 & 기록하는 법

-> 매일 12시 신건이 올라올때 검색하자!

-> 4시에 사진이 뜨기 시작하면 다시 보자!

-> 보면서 여기엔 뭐가 들어오면 좋을까? 상상하며 보면 모든 물건을 볼수있다.

-> 구글지도에 내가 다녀온 곳 간단히 기록하기.