행크에듀 상가초급반 4강 (족장쌤) - 상가권리분석, 환산보증금과 상가최우선변제금, 묵시적갱신, 상가월세전환률, 임대료(월세)산정방법

 

 

부동산 경매를 하면서 나올 수있는 실수는 딱 2가지다.

 

1) 높게 쓴 경우

2) 인수할 보증금을 체크하지 않은 겨우.

 

주택과 마찬가디로 상대의 인수할 보증금을 체크하지 않으면 낙찰자가 인수하므로 꼭 확인해야 한다.

그러나 말소기준권리 이후에 계약하고 사업자등록한 대항력없는 임차인 물건만 보면 되므로 비교적 간단하다.

 

 

 

상가권리분석 말소기준권리

상가 권리분석도 주택과 마찬가지로, 등기부등본상 말소기준권리 이전에 계약하고 사업자등록한 경우는 대항력이 있고,

말소기준권리 이후에 계약하고 사업자등록한 경우는 대항력이 없다.

빚이 있다는 것을 알고 들어갔다면 보증금을 보호해주지 않는 것이다.

 

 

 

 

 

 

상가건물에 걸린 보증금만 보호!

대통령령이 정한 보증금 이상의 금액은 보호하지 않음!

 

 

 

환산보증금 계산 방식

 

 

 

 

최우선변제요건

주택에서 소액임차인이 보호받는것처럼,

환산보증금이 소액인 소액임차보증금은 일정 비율로 보호해 준다.

 

 

 

환산보증금이 대통령령이 정한 소액의 기준 내에 들어오면

연5%이내의 범위에서만 차임을 올릴 수 있지만,

환산보증금이 소액을 초과한 경우 연5%를 초과하여 차임을 올릴 수 있다.

 

* 환산보증금 초과 상가가 묵시적갱신이되면, 

 임대인과 임차인 모두가 계약해지를 요구할 수 있게 된다.

 그러므로 묵시적 갱신이 되지 않도록 해야 한다.

 

* 환산보증금 초과상가는 임대인이 바뀌더라도 대항력은 있다.

 그러나 경매시 우선변제권이 없으므로 보증금 우선 변제권을 확보하기 위해 전세권 설정을 하기도 한다.

 

 

 

상가 임대차 보호법에 적용되지 않는 경우는?

 - 고유번호증을 가진 업종은 부가세, 법인세 등을 내지 않기 때문에 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는다.

 - 교회, 동창회, 어린이집 등

 

 

 

 

묵시적 갱신 (자동연장), 좋을까? 나쁠까?

- 임차인의 입장 : 묵시적 갱신, 좋다!

 1) 계약종료 시점에 임대료가 올라갈 수 있기 때문에 묵시적 갱신이 좋을 수 있다.

 2) 묵시적 갱신이 되면 통보후 3개월 안에 나갈 수 있다.

 

- 임대인의 입장 : 묵시적 갱신, 가능하면 피하자!

 1) 임대료를 못올린다. 

 2) 묵시적갱신 후 임차인이 3개월 안에 나간다고 하면, 보증금을 내어주고 공실이 생길 수도 있다.

 -> 임대인 입장에서는 임대료를 올리지 않더라도 재계약서를 쓰는것이 좋다.

 

- 계약서 쓰는법

 부동산에 안가도 된다. 

 본 계약은 언제까지 연장한다.. 는 취지로 기재하고 각자 도장또는 날인하면 인정된다.

 

 

 

 

임대료 5% 인상 계산방식

상가임대차보호법이 바뀌어서 10년동안 보호가 된다.

즉 한번 정하면 쉽게 올릴 수 없으므로 5%를 잘 계산해서 임대료를 올릴 수 있어야 한다.

 

ex) 보증금 2천만원 / 월세 200만원

 -> 5% 인상한다면?

 -> 보증금 2100만원 / 월세 210만원

 

BUT 보증금은 올리는 경우가 거의 없고, 보증금을 월세로 돌려 인상하고자 한다.

여기에도 보증금을 월세로 전환할 때에도 법으로 정한 월세전환률이 있다.

 * 상가 월세전환률이란?

보증금 인상분을 월세로 전환하고자 할때, 국가에서 정한 한도.

 1) 12%

 2) 한국은행 기준금리의 4.5배

둘 중에 낮은 월차임 전환률을 곱해 그 한도 내에서 올릴 수 있다.

 

ex) 현재 한국은행 기준금리

    0.75 x 4.5 = 3.375 %

 

위 사례에서 보증금 인상분 100만원을 월세로 받으려면?

100만원 x 3.375 = 33,750원 / 12개월 = 월 2,812원

 * 무작정 5만원 더 주세요 하면 안된다!

 

 

 

 

분양상가를 받으면 안되는 이유

7억에 분양 (보5000 / 월300) 에 시작

 -> 보통 처음엔 장사가 잘 안돼서 임차인 나감 -> 공실이 됨

 -> 월150으로 낮춰서 임차 놓음 -> 매년 5%씩밖에 못올림 -> 300까지는 절대 못올린다.

 

*신축 상가가 살아나려면 10년은 걸린다.

 상가임대차보호법 상 연 5%씩 밖에 못올리기 때문에,

 10년동안 5%씩 올리겠다고 생각하고 월세를 낮춰서 계약하면 큰 손해를 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

임대차 계약 후 월세는 언제 증액할 수 있나?

 - 상가임대차보호법 제 11조 (차임 등의 증감청구권)

1) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세 공과금, 그밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해

 상당하지 아니하게된 경우에는 당자사는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준을 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

2) 제 1항에 따른 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

 -> 즉 매년 5%씩 올리고 싶으면 매년 올라간다는 특약을 넣어두고 계약한 뒤, 증액해야 한다.

 

*** 상가 사업자등록증은 경매집행관만 열람할 수 있다. ***

 

 

 

 

분양평수와 평당분양가 계산법

상가는 평균 60% 정도의 전용률로 건축된다. (아주 러프한 계산법)

ex) 감정가 2억 / 분양평수 50평인  상가의 평당분양가는??

 2억원 / 50평 = 400만원 

 *평당분양가는 전용+공용 = 분양평수로 계산.

 

 

 

임대료(월세) 산정방법

감정가 2억원 / 보1천만원 인 상가

얼마의 월세를 받아야 수익률이 5% 될까?

(2억원(감정가) - 임대보증금(1천만원)) x 0.05 / 12개월 = 79만원