행크에듀 상가초급반 5강 ~ 6강 (족장쌤) - 상가임장하는법 (2)

 

상가임장하는법

 

개별 냉난방인가?

 

엘리베이터가 있는가?

 - 엘리베이터가 없으면 들어올 수 있는 업종이 한계가 있다.

 - 임차인이 갑이된다.

 - 엘리베이터가 없는 건물의 위층은 그냥 하지 말자 ㅋㅋ

 

노후화 정도

주차공간이 충분한가?

 - 최근에는 식당도 주차가 잘돼야 간다.

 ex) 홍익돈가스. 서울에는 없다. 주차장 15대를 확보하기 위해.

 

 

테이블개수, 메뉴가격으로 최소한의 마진 파악하기

 

할인분양했는지 확인

 

급매가는? 

 - 시세보다 싸게 나온것이 급매? 기준이 없다. 중개사님의 입에 달렸다.

 - 중개사들이 처음 본 사람에게는 급매를 소개해주지 않는다.

 

임대료 / 권리금 / 바닥권리금

수익률

 - 현재 나와있는 수익률보다는 높아져야 팔린다고 봐야 한다

 

관리비

 - 임대료를 낮추고 관리비를 높이는 경우도 있음

 - 평당 관리비 잘 확인해야 함

 

해당 층수에 가능한 업종?

 - 주변 상권의 키워드를 놓고 분석하자.

 

 

 

엘리베이터가 있는 건물의 5층 195평. 무엇이 들어오면 좋을까?

4개호실로 나누었다.

병원(이비인후과)+약국으로 월세 500을 먼저 셋팅하고 기다림.

추후 피트니스, 가정의학과 셋팅.

 * 병원중개사는 따로 있다. 

 * 층수가 위로 올라갈 수록 평형대가 커야 임차를 맞출 수 있다.

 

상권을 주로 이용하는 고객은 누구인가?

 

점유자가 임차인인가? 소유자인가?

소유자가 직접 운영하고 있을 경우 재계약은 거의 불가능하다.

경제사정이 바닥인 경우가 많으므로.

 

점유자의 업종 / 들어온 시기 / 인테리어 비용 / 영업력은?

들어온지 얼마안되는 임차인의 경우, 입점 비용 때문에 나가기 힘들다.

간판이 어디에 있는가?

 

 

 

 

 

상가 감정평가서

 

 

A상권이 있다.

10년전에 4억, 4억5천, 4억원에 3건이 거래되었고 그동안 거래가 전무하다.

그런데 그동안 상권이 많이 발달하여 10억은 받을 수 있다고들 한다,

그러나 감정평가사는 "말"만 믿고 감정평가서를 쓸수없다.

실제 거래되었던 10년전 가겨을 토대로 물가상승률만 반영하여 감정평가서를 작성해야 한다.

 

그래서, 낙찰가 산정의 최대 적, 감정평가서!!!

 

지방의 단지내 상가들이 경매로 나올 때 감정가를 훌쩍 넘기는 이유가 이것이다.

매매 사례가 많지 않고, 담보감정만 있을 경우

실제보다 훨씬 감정을 낮게 할 수밖에 없다.

 

감정평가서, 아예 무시할 순 없지만, 맹신하면 안된다!!