행크에듀 상가초급반 7강 (족장쌤) - 상가임대차보호법 Q&A, 깔세 깨알상식!

 

상가임대차보호법

 

 

Q. 상가 주인이 바뀔때 임차인은 무조건 재계약 해야 하나요? (상가 매도시 임차인의 직위)

NO!

 

임차인은 계약 기간이 남았더라도 주인이 바뀔때 재계약을 안할 수도 있다.

승계를 염두에 두고 계약할 때에는 꼭 임차인이 재계약을 할지, 중개사 등을 통해 확인해 봐야 한다.

 

 

 

 

Q. 계약할 때 법을 잘 몰라서 월세상승률을 9% 정도에 계약했습니다. 법에 따라 월세 상승률을 5%로 내릴 수 있을까요?

NO!

 

-> 계약서는 한번 써주면 끝이다.

법에서 정한 것은 5%이지만 쌍방 합의하에 그 이상으로 계약을 체결하면 나중에 고칠 수 없으므로 처음에 잘 써야 한다.

 

 

 

 

Q. 임대인과 처음 임대차 계약시 계약을 2년으로 했는데, 상임법에 의해 5년간 장사를 보장 받을 수 있나요?

개정법 시행 이후 갱신 계약 했다면 OK!

 

2018년 10월 16일 이전에 계약한 경우하면 5년까지 보장받을 수 있다.

그런데 개정된 법이 시행되고 난 후에 갱신계약한 경우에는 10년이라는 기간을 보장 받을 수 있다.

 

 

 

 

Q. 건물주가 바뀌면서 새로 계약서를 작성했습니다. 새로운 임대차 계약서를 작성한 날로부터 10년간 보장 받을 수 있나요?

NO!

 

임차인의 계약갱신요구권은 10년간 행사할 수 있다.

이는 상가 건물 매매, 증여, 상속 등의 이유로 건물 주인이 바뀌더라도 상관이 없다.

처음 입점 당시를 기준으로 10년간 행사할 수 있는 것이다.

 

상가 임대료를 올려서 새로운 계약을 체결했더라도 쌍방 별도의 약정이 없다면

임차인이 이시점으로부터 새롭게 10년 계약 갱신 요구권을 주장할 수 없다

 

즉 최초 그 상가 건물에 입점할 당시의 기준으로 10년 보장을 받는다.

 

* 임차인을 명도하고 싶을때?

 - 임차인이 언제 들어왔는지 확인 후 명도할 수 있다.

 - 입점한지 얼마 안된 임차인의 경우 상임법에 의해 명도가 어려울 수도 있다.

 

 

 

 

Q. 월세를 얼마나 밀려야 임대인이 계약을 해지할 수 있나요?

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는때에 해지할 수 있다!

 

 

 

 

Q. 깔세란 무엇인가요?

 

깔세는 공실인 상가에 보증금 없이 월세를 선납하여 단기로 임차하는 방식을 말한다.

ex) 땡처리, 사장님이미쳤어요 등.

 

깔세는 좋은 위치에만 입점한다.

너무 좋은 자리이기 때문에 아무거나 갖다 팔아도 되는 자리다.

즉 지저분해보이든, 이미지 타격이 있든 아무 상관이 없다.

공실인 동안 내가 내야 할 대출 이자를 감당해주는 고마운 존재이다.

 

그런데 깔세를 조심해야 하는 이유가 한가지 있다.

안나갈 수도 있다?!

 

주택임대차보호법에 의해 1년간 계약했어도 2년을 그집에서 살 수 있는것처럼,

상가임대차보호법으로 계약했으면 10년간!! 안나갈 수도 있지 않을까?

 

그러나 사실 깔세는 해당 판매자가 직접 계약하는 경우가 거의 없다.

생각보다 치밀하게 조직되어 있어서, 하부 판매자들을 다수 보유한 대표자와 계약하여,

딱 3개월만 치고 깔끔하게 빠지는 경우가 많다.

 

하지만 특약을 넣어서 이 계약이 단기, 일시적 계약이라는 사실을 명시해주는 것이 좋다.

만약 깔세 계약을 했는데 계약기간 후에 안나가면, 명도를 해야 한다. ㅠㅠ

아주 좋은 깔세 자리는 중개사분들이 이미 꽉 잡고 있다.

 

https://m.chosun.com/svc/article.html?sname=news&contid=2016050601060

[Why] 보증금 없이 월세 선납… '깔세'를 아시나요