대지권미등기 실수하기 쉬운 사례 분석 #대지권미등기

 

 

대지권 미등기란,

집합건물에서 대지 없이 건물만 팔리는 것을 말한다.

 

원래 집합건물(아파트, 오피스텔, 대형상가 등)은 건물과 대지권이 합쳐져 따로 토기등기가 없다. 

토지에 대한 부분이 건물 등기부등본에 함께 올라가 있어야 한다.

 

그런데 대지권 미등기 물건은 어떤 이유에서인지 대지권이 등기부등본에 올라가 있지 않은 것이다.

 

대지권 미등기 물건이 나오는 이유는 여러가지인데 크게 세가지로 나누어 볼수 있다.

 

 

 

 

 

 

1. 토지가 다른 사람 소유인 경우

 - 아주 옛날에는 땅이 누구 땅인지는 몰라도 일단 집짓고 살던 사람들이 있었다.

   일단 집을 짓고 살며 건물등기부 등본만 발급해서 살았는데 토지가 타인 또는 국가 소유였던 경우가 종종 있다.

   이런 경우 큰 집합건물은 드물고 단독주택이 많다.

 

2. 토지가 국가 소유인 경우

  - 이것도 마찬가지로 오랜 시간동안 국가 소유인 줄 모르고 집짓고 살았던 사람들이

    나중에 알고보니 토지가 자기 것이 아니었음을 알게되는 케이스.

 

3. 분양대금이 미납되어 건설사 또는 시행사가 대지권을 볼모로 잡고 있는 경우

  - 신축 아파트의 경우 미분양이 되면 다양한 방법으로 분양권을 판매한다.

    어떤 경우에는 입주 후 1~2년 후에 분양대금을 완납할 수 있도록 해주기도 한다. (잔금유예 방식)

    그런데 입주한 뒤 2년여만에 오히려 아파트 시세가 분양가보다 떨어지는 경우가 있다.

    이런 경우 입주자가 분양대금을 아예 납부하지 않기도 한다.

 

    분양대금이 완납되지 않으면 시행사 또는 건설사에서 대지권을 등기부등본에 등재해주지 않고,   

    분양대금이 완납될 때 등재해 주겠다고 하며 볼모로 잡고 있는 경우가 있다.

    이것이 경매에서 조심해야 할 대지권 미등기 물건이다.

 

 

 

대지권 미등기 물건 중 분양대금 미납으로 인해 대지권이 등재되지 않은 물건을 조심해야 한다.

건설사가 동시이행항변권으로써 분양대금을 완납 할때까지 대지권을 주지 않기 때문이다.

동시이행항변권이란, 상대방이 정당한 의무를 했을 때 자신도 해야할 일을 하겠다는 일종의 권리 주장이다.

 

 

이 동시이행항변권은 강제할 수 없다는 특징이 있다.

즉 건설사나 시행사는 미납된 분양대금을 내라고 입주자 또는 다음 매수자에게 강제할 수 없다.

그냥 등기부등본상 대지권이 없을 뿐이다.

 

이런 물건은 실거주로 평생 산다고 하면 아무 문제가 없다.

건설사에서 나와서 밀린 분양대금 내라고 난리치지 않는다는 것이다.

다만 매도할 때, 대지권이 없는 집합건물은 누가봐도 이상한 케이스이므로 매도가 어렵다는 단점이 있다.

 

대부분의 유료 경매지에는 대지권미등기 물건 (대지면적에 "미등기감정금액 포함"이라고 쓰여있음)에

미납된 분양대금이 있다면 비고란 등에 쓰여있다.

 

 

* 미등기감정포함이란?

  원래 집합건물은 대지권을 따로 가질 수 없다.

  법적으로 토지와 건물을 따로 팔지 못하게 되어있다.

  그러나 분양대금 미납 등과 같은 특별한 경우에만 대지권이 미등기되는 것이기 때문에,

 이런 경우 감정자체는 토지까지 포함해서 한다. 즉 이미 감정가에는 토지가격이 반영되어있다.

 

 

 

또한 법원에서 경매 물건이 나왔을 때, 관련 권리자들에게 우편 등으로 사실확인을 요구한다.

즉 분양대금이 미납된 것같은 정황이 보이면 건설사나 시행사에게 미납된 분양대금이 있는지 확인하여 

매각물건명세서에 기재해 둔다.

그래서 매각물건명세서를 자세히 읽어보면 분양대금이 미납된 물건인지,

단순히 대지권 등기가 지연되거나 누락된 물건인지 대충 예상은 할 수 있다.

 (정확한 것은 꼭 건설사나 시행사에 확인해 봐야 한다.)

 

그런데 아래 일산 아파트의 경우에는 대지권 미등기 아파트였는데도

경매정보지와 매각물건명세서에 별다른 분양대금 미납에 대한 고지가 없었다.

 

 

 

원래는 기타사항에 분양대금 ***원이 미납된 것으로 확인됨 이런식으로 대금미납에 대한 사항이 나와 있어야 하는데,

이 물건은 법원에서 그 부분을 누락하고 경매절차가 진행된 케이스였다.

 

법원 매각물건명세서에도 나와있지 않은 분양대금 미납 사항!

어떻게 확인할 수 있을까?

근저당에 잘 보면, 은행 바로 다음으로 디에스*삼호(주) 라는 권리자가 있다.

분양대금을 다 받지 못한 건설사가 건물에 근저당을 잡아 놓은 것이다.

 

일산 식사동에 후순위 권리로 디에스*삼호가 있는 물건들은 분양대금이 미납되었을 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다.

검단지구에도 분양대금이 미납된 아파트가 있는데,

여기는 한국토지신탁 또는 하원철이라는 이름의 후순위 근저당이 잡혀있다.

 

즉 대지권미등기 물건중에, 매각물건명세서에 분양대금 미납 등의 표기가 없는 물건이라도

위와 같은 후순위 근저당이 있으면 미납된 분양대금이 있는지 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

 

* 사실 이런 물건들이 분양가 고공행진을 하다가 갑자기 거품이 꺼졌던 IMF 시절 많이 나왔다.

  최근 신축 물건에는 이런 사례가 거의 없다고 봐도 된다.

  그래도 미분양이었던 단지는 꼼꼼히 보자.

 

* 대지권 미등기 물건이 있으면 미납된 분양대금을 인수해야할 수 있으므로 반드시 건설사와 확인해야 한다.

  그런데 간혹, 건설사와 원만히 합의해 분양대금 전부를 인수하지 않는 경우도 있다..

  협상의 고수라면 건설사와 협상해 보자.

 

 

 

* 위험하지 않은 대지권 미등기 사례

 

1) 단지 전체가 대지권 미등기인 경우

 신축 아파트의 경우 등기 치기까지 시간이 굉장히 많이 걸리는 경우도 있다.

 입주해서 몇년 살다보면 그제서야 등기부등본에 올라가기도 한다.

 즉 신축 중에서 아파트 전체가 대지권 미등기 상태라면, 분양대금 미납등의 문제가 없을 가능성이 크다.

 아직 신축이라 아직 등기를 못 친 것일 뿐이다.

 

2) 담당자가 누락했거나, 당시 전세를 줘서 세입자의 비협조로 등기를 못친 경우.

 등기를 쳐야 하는데, 단순히 담당자 실수나 세입자의 비협조적인 태도 때문에 등기를 못친 경우도 있다.

 이 등기비용만 내면 바로 등기를 해주기 때문에 큰 문제는 없다.

 이런 경우를 확인하기 위해서는 같은 동의 다른 호수들의 등기부등본을 5개이상 떼어보거나,

 건설사에 해당 동호수를 말하고 대지권이 미등기된 이유가 분양대금 미납 때문인지, 

 단순 실수로 인한 누락인지 확인하면 된다.

 

위 대지권미등기 물건의 경우 법무비용만 지불하면 큰 문제가 없으므로 매수자게에 인수되는 권리가 없다.