아주 쉽게 이해하는 중복 경매 #미라클모닝 #부자해커 #경매 #공매 #재테크 #부릉스터디

 

 

중복경매란, 한번에 2개 이상의 경매가 진행되는 것을 말합니다.

중복경매는 낙찰자에게 oo한 제도입니다~!

부자해커 유튜브에서 왜 oo 한지 쉽게 설명해드립니다.

 

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먼저, 경매라는 제도의 목적을 이해해야 합니다.

경매는 빚을 갚지 못한 사람(채무자)의 재산을 팔아서 생긴 수익금을

돈 꿔준 사람들(채권자)에게 나눠주는 절차입니다.

 

즉 경매의 목적은 수익을 내서 빚을 탕감하는 것입니다.

때문에 법원에서는 재산을 팔았을 때 생기는 수익금을 중요하게 생각합니다.

수익이 나지 않으면 경매하는 의미가 전혀 없기 때문이죠.

 

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만약 A라는 채권자가 법원에 경매 신청을 해서 진행중이라고 합시다.

그런데 법원이 판단하기에 이 경매를 진행해봐야 A 에게 수익이 돌아가지 않아요.

아마도 A보다 앞선 권리를 지닌 채권자들이 많을 수도 있고, 여러가지 이유에서요.

 

법원에서는 이러한 상황을 "무잉여"라고 생각해서 경매 진행을 중단시킵니다.

채권자가 돈을 받아갈 수 없는 무의미한 진행이라고 생각한 것이죠.

 

 

 

 

그런데 이 경매 물건을 조사하던 입찰자는 어떻게 하나요?

시세조사, 상권조사, 현장임장까지 마쳤는데 갑자기 경매가 중단되어 버린다면?ㅠ

많이 허무하겠죠...

 

 

 

중복경매는 이렇게 허무하게 경매가 중단되어 버리는 일이 없습니다.

채권자 A에게 무잉여가 예상된다 하더라도, 채권자  B가 배당받을 돈이 있다면 진행해야 하죠.

B도 소중하니까요 ♡ ㅋㅋ

 

즉 중복경매는 경매가 중단될 위험이 없으므로 낙찰자에게 oo 합니다!

 

 

 

그렇다면 중복경매 권리분석은 어떻게 하면 좋을까요?

말소기준권리 찾는 법이 달라지는 걸까요?

사이다 정답은 부자해커 유튜브에 있습니다~~! ^^

꼭 영상 들으시고 정답을 찾아보길 바랍니다!

 

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* 아래는 네이버에서 제공하는 경매용어 사전입니다.

 한달전만해도 1번부터 이해를 못했었는데, 이제 절반 정도는 이해하는 기적이 일어났네요ㅠㅠ

 부자해커와 행복재테크 덕분입니다. 

 경매 관심은 있는데, 정보가 너무 많아 방황하고 있다면 부자해커 유튜브와!

 행복재테크 꼭 들어가 보셔요^^

 

 

(1) 임의경매(담보권의 실행 등을 위한 경매)

저당권, 전세권, 유치권 등의 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매로 이는 담보권자 자신이 스스로의 의사로 담보물을 취하여 환가하고 그 대금으로부터 피담보채권의 변제를 받는 제도이다.

(2) 강제경매

채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해 집행하는 절차이다. 확정된 이행판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권문서 등의 집행권원을 가지고 있는 채권자가 표시된 이행 청구권의 실현을 위해서 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매를 진행하여 변제받는 제도이다.

(3) 재경매

입찰자가 결정된 후에 매수인이 대금 지급 의무를 이행하지 않은 부동산의 경우 담당 판사는 직권에 의해 입찰 일자를 재공고 후 재경매 명령을 하고 다시 입찰하는 제도이다.

(4) 일괄매각

법원은 경매의 대상이 되는 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우 직권이나 이해관계인의 요구에 따라 일괄하여 매각하도록 결정할 수 있다.

(5) 공매

국세징수법에 의해서 국가기관에 체납된 세금을 징수하기 위하여 한국자산관리공사라는 공공기관에 의뢰하여 강제 매각하는 절차로, 압류재산 처분과 비업무용 부동산의 처분이 주가 되며 한국자산관리공사가 밀린 세금을 대신 받아주는 대리인이 되어 대상 부동산을 처분하는 제도이다.

(6) 소제주의

낙찰인이 낙찰 받은 후 부동산 위에 존재하는 모든 부담이 소멸되고 완전한 소유권을 취득한다.

(7) 인수주의

낙찰에 의하여 모든 부담이 소멸되지 않고 매수인이 부담해야 하는 것으로 민사소송법은 소제주의를 원칙으로 있지만 예외적으로 인수주의를 취한다. 저당권, 담보가등기, 가압류는 순위에 관계없이 모두 말소되고 그 이후의 후순위의 모든 권리는 소멸한다. 그러나 1순위 저당권, 담보가등기, 가압류 보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권 등의 권리와 대항력 있는 임차권도 소멸되지 않아 매수인이 부담해야 하며, 별개로 법정지상권, 유치권 인정여부에 따라 인수될 수 있다.

(8) 잉여주의

집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산 상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자 스스로 매수할 것인지를 확인한 후, 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.

(9) 대항력

주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데, 이 힘을 주택임차인의 대항력이라 부른다. 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것이지만, 대항요건을 갖추기 전에 선순위 권리가 있었다면 대항력이 인정되지 않는다.

(10) 우선변제

대항요건(주택인도, 주민등록)과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매되거나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받는다.

(11) 확정일자

법원의 등기소 또는 공증인 사무실, 구청이나 동사무소에 주택임대차 계약서에 현재 날짜를 증명하기 위하여 확정일자의 번호와 도장을 찍는 것을 말한다. 임차주택을 인도받고 주민등록 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 된다.

(12) 말소기준권리

최고가매수인은 낙찰대금을 완납하게 되면 등기여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 되는데, 소유권이전등기를 하면서 등기사항증명서 상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 하는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기와 경우에 따라 전세권도 인정되는데, 이 권리 중 등기사항증명서 상에서 등기일자가 가장 빠른 권리로 보면 된다. 통상 말소기준권리 보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 되며, 말소기준권리 보다 늦으면 후순위 권리로 소멸된다.

(13) 압류

확정판결이나 기타 집행권원에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단으로 가압류처럼 소송 후 경매를 실행하는 것과 달리, 소송하지 않고 바로 경매에 들어 갈 수 있다.

(14) 가압류

금전 채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전 수단이다.

(15) 가처분

소유물 반환청구권, 임차물 인도 청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장차 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정할 필요가 있을 때 제 3자에게 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 처분이다.

(16) 가등기

절차적으로 종국등기를 할 수 있을 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 본등기를 위하여 그 순위를 보존하게 하려고 미리 해두는 행위이다. 원활하게 소유권 이전을 하기 위하여 등기순위를 확보하는 제도로 가등기에 기하여 본등기를 하게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 올라가게 된다.

(17) 변경

경매진행 절차상의 중요한 새로운 사항이 추가되거나 권리가 변동하여 지정된 경매기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 담당재판부가 직권으로 경매기일을 변경하는 것으로 경매진행 기일이 변경되었음을 뜻하며, 채무자가 채무를 갚겠다는 노력이나 의사를 보이면 채권자가 경매기일 연기신청을 하면 법원에서 받아들일 수 있다.

(18) 연기

채무자, 소유자, 또는 이해관계인에 의하여 경매신청 채권자의 동의 하에 일자를 지정한다.

(19) 취소

채무의 변제 또는 경매원의 소멸으로 경매개시 결정 자체를 취소하는 것이다.

(20) 취하

경매신청 채권자가 경매신청 행위를 철회하는 것으로 취하되면 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결된다. 이러한 철회는 경매개시 결정에서부터 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며 최고의 매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수인의 동의가 필요하다.

(21) 유찰

입찰불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20%~30%의 저감이 있다.

(22) 정지

이미 실행된 부분 외에 장래의 절차만을 일시적으로 정지하는 것이다.

(23) 종국

경매를 개시하여 배당완료 후 배당이의 등 모든 것이 종결되었다는 뜻이다. 통상 배당이 완료되면 ‘종국’ 이라고 표시하고 배당이의 등으로 인하여 미해결된 사안이 있으면 ‘미종국’ 이라고 표시한다.

(24) 기각

민사소송법상 신청의 내용을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말하며, 기각의 재판은 본안판결이며 형식재판인 각하와 구별된다. 각하는 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다.

(25) 감정평가서

토지 등의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 것으로, 국가에서 시험을 통해 선출한 감정평가사가 공시지가 및 각종 공공사업 및 세금, 관리처분, 경매, 소송 등을 위해 금액을 산정하게 된다. 경매에서는 이를 통해 최초매각가격을 정하는 기준이 되는데, 보통 평가가격은 표준지의 공시지가에 시점요인, 지역요인, 개별요인, 기타요인을 감안하여 산정하게 되며, 그 내용은 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.

(26) 현황조사보고서

법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 통상 집행관이 이를 작성하며 그 조사내용을 법원에 제출하게 되고, 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.

(27) 매각물건명세서

법원은 부동산의 표시, 점유자의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등을 작성해 놓은 서류이다. 여기에 등기된 부동산에 대한 권리나 가처분 등 매각으로 효력을 잃지 않는 것과 지상권의 개요, 토지별도등기, 특별매각조건 등의 내용이 작성되며 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.

(28) 특별매각조건

부동산경매에서 입찰보증금은 보통 최저가의 10%이나, 어떤 사정으로 보증금을 미납하는 경우 다음 차수에서는 최저가의 20%로 정하여 입찰보증금으로 납부하는 조건을 말한다.

(29) 이해관계인

경매절차에서 이해관계를 가진 자 중에 법이 특별히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대해서는 경매절차 전반에 관여할 권리가 있다고 본다.

(30) 대위변제

채무자가 아닌 제3자(공동채무자 등)이 채무자 대신 변제를 해주고 변제를 해준 사람은 구상을 취득하게 되므로 채권자의 범위 내에서 권리를 행사하게 되는 것을 말한다. 통상 후순위임차인이 소액의 선순위채권이 있는 경우, 이를 대신 변제하여 선순위임차인의 지위로 향상 시켜 대항력을 유지하여 보증금액을 온전히 보존받기 위해 하는 경우가 많다. 최근에는 저금리로 인해 일부 금융권에서 채무자의 동의하에 1순위 근저당 채권을 그대로 승계 받으면서 대신 변제하고 경매를 취하시켜 일정기간 시간을 버는 경우도 있다.

 

[네이버 지식백과] 경매 주요 용어 50개 (부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)

 

 

 

* 이것은 오늘 부자해커 라이브방송에 나온 용어.

 - 소유권선수이전가등기 -> 돈을 받아가려고 신청한게 아니라, 집을 자기가 살거라고 예약해 둔 것.

                                    낙찰 받아도 이사람이랑 싸워야 한다. 위험하다!