소액임차보증금은 무조건 보호받을 수 있을까? #미라클모닝 131일차 #부자해커 #경매권리분석 #공매권리분석 #소액임차보증금 #최우선변제권

 

 

소액임차보증금은 지자체에서 정한 소액의 임차보증금으로 

경매 절차에서 최우선으로 배당금을 받아갈 수 있는 권리입니다.

 

경매에 참여하는 낙찰자의 부담을 줄여주기도 하고,

사회적 약자인 임차인을 보호해주는 제도이기도 합니다.

 

 * 최우선변제권은 우선변제권 (근저당,질권,전세권 등등) 보다 무조건 돈을 먼저 받아갑니다.

 

소액임차보증금이라고 결정하는 범위와 기준은 지자체마다 다릅니다.

인터넷에 검색하면 쉽게 찾을 수 있습니다.

 

 

 

그런데 법에서 소액임차보증금을 결정하는 기준은 최초로 설정된 물권(대부분 근저당) 날짜입니다.

예를 들어 등기부등본 상 가장 먼저 설정된 근저당이 2014년에 있다면, 

2020년에 계약을 하더라도 2014년에 소액임차보증금으로 보호하던 금액 (서울시하면 9500만원 이하)으로 계약해야 

소액임차보증금으로 인정받을 수 있습니다. 

 

왜냐하면 돈을 빌려준 은행 입장에서는 소액임차보증금을 먼저 보호해주는 제도 자체가 말이 안되기 때문입니다.

먼저 돈을 빌려준 것은 은행인데, 소액임차보증금을 먼저 보호해 주다니요.

소액임차보증금에게 가장 먼저 경매 절차에서 생긴 돈을 나누어주면,

정작 돈을 빌려준 은행은 받을 돈이 줄어듭니다.

최소한의 은행의 채권 회수를 돕기 위해 소액임차보증금의 결정 기준을 최초 물권 설정일로 잡는 것입니다.

 

때문에 전세나 월세 계약을 할 때는 반드시 등기부등본을 떼어보고,

가장 먼저 설정된 근저당이 몇년도였는지 확인한 뒤 해당 연도의 소액임차보증금보다 작은 금액으로

임대차 계약을 해야합니다.

 

 

 

 

소액임차보증금 중 일정한 비율로 보호되는 금액을 최우선변제금이라고 합니다.

최우선변제금은 보증금 전액이 아닙니다.

소액임차보증금에서 최우선변제금을 제외한 나머지 금액은 

계약시 주민센터에서 설정한 확정일자의 순서에 따라 경매절차에서 보전받을 수 있습니다.

즉 배당 순서에 따라 돈을 다 받을 수도 있고, 못받을 수도 있습니다.

 * 물론 전입일이 말소기준권리보다 빨리 있는 경우입니다.

  전입일이 말소기준권리보다 늦으면, 최우선변제권이 없습니다. 보호받지 못합니다.

 

 

 

 

소액임차보증금으로 계약했다고 하더라도 아래와 같은 상황에서는 보호받지 못하니

반드시 등기부등본을 확인하고 임대차 계약을 하시기 바랍니다.

 

1) 등기부등본상 임의경매 또는 강제경매가 올라온 날 이후 계약,인도,전입한 경우

 

2) 등기부등본상 임차권등기명령이 올라와 있는데 계약,인도,전입한 경우

  임차권등기명령이란, 기존에 있던 임차인이 계약이 만료되었는데도 보증금을 받지 못했는데 

 전출해야하는 상황이 발생했을 때, 대항력을 유지해주기 위해 법원에서 설정해준 것입니다.

  이런 경우 먼저 들어와 보증금을 받지 못한 임차인을 보호해 주어야 하기 때문에

  임차권등기명령 후 들어오는 소액임차보증금은 보호 받을 수 없습니다.

 

3) 배당요구종기일보다 늦게 배당요구를 한 경우

 

 

소액임차보증금이라도 100% 보호되는 것이 아니고,

법에서 정한 기준에 부합할 때 일정비율로 보호되는 것이니

나의 소중한 보증금을 지키기 위해! 반드시 등기부등본을 확인하는 습관을 길러야 합니다^^

 

 

 

** 소액임차보증금의 우선변제권리를 잘 설명한 기사를 첨부합니다!

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2019/10/06/2019100601739.html

보증금 적으면 집 경매 넘어가도 걱정할 것 없다더니…

 

 

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블로그를 봐도 무슨말인지 잘 이해하지 못하겠다면 부자해커 유튜브로 청취하세요^^

글로 읽는것보다 백배는 빠르게 이해됩니다.

경매는 이론이 아니라 실전입니다.

실생활에서 충분히 일어날 수 있는 일을 법적용어로 설명하는 것이기 때문에,

상황에 따라 이야기로 듣는 것이 훨씬 이해하기 편합니다.

경매, 공매 권리분석 더이상 헤메지 말고 부자해커 유튜브에서 한방에 이해하시길~~

 

www.youtu.be/tjsQPzOJk1w