스토리공매 16일차 - 공매 총정리! #미라클모닝 #부자해커 #스토리공매

스토리공매 16일차 - 공매 총정리!

  (미라클모닝 114일차)

 

youtu.be/UYoGH5zICjQ

 

 

공매 (압류재산)는 한국자산관리공사에서 국세징수법, 지방세법에 따라 진행하는 경매 형태의 세금 회수 방법입니다.

체납자의 부동산을 압류 잡아 놓고, 자산관리공사를 통해 공매 처리하고,

여기에서 나오는 수익으로 세금을 환수하는 거죠!

 

공매의 가장 큰 장점은 인터넷 입찰로 입찰하는데 시간적, 공간적 부담이 적다는 점!

그리고 아직까지 컨설팅이 많이 없고 일반인이 접근하기에 어려워 "보여서" 경쟁자가 적다는 점이죠.

 

공매 압류재산은 경매와 프로세스가 거의 비슷하고 용어가 살짝, 아주 살짝 다르긴 하지만 

말소기준권리 찾는 법이나 적용 방식이 똑같아서

등기부등본과 전입세대열람을 통해 권리분석하시면 되겠습니다.

 

공매가 경매와 비슷하다는 것은, 말소기준권리가 있다는 말인데요.

최초 설정된 권리 (근저당, 압류, 가압류) 를 기준으로

그 이후에 설정된 권리는 경매 절차를 통해 모두 사라진다는 것이죠.

 

경매의 매각물건명세서와 비슷한 것이 공매의 재산명세입니다.

재산명세는 입찰 7일 전에 온비드를 통해 공개됩니다.

재산명세를 보면 소멸되지 않는 권리가 있는지 등

물건에 대한 상세 정보, 주의사항 등이 나와 있으므로 꼼꼼히 읽어주세요.

 

 

공매는 세금 체납으로 인한 압류로 진행되는 경우가 많지만,

실제 공매 물건을 보면 근저당이 말소기준권리인 경우가 많습니다.

세금을 밀렸다는 것은 체납자의 재무상태가 좋지 않다는 뜻이니,

세금을 밀리기 전에 빚을 졌을 가능성이 크기 때문이죠.

압류든 근저당이든 기준은 "가장 빨리 설정된 권리" 입니다.

날짜를 기준으로 말소기준권리를 찾아보시고, 그보다 앞서 전입한 임차인이 있는지만 확인해 주세요.

 

유치권, 지상권 등은 이 건물을 사용하기 위해 설정한 권리이므로 경매 절차에 의해 사라지지 않습니다. 

이부분은 반드시 주의해서 입찰해야 하고, 낙찰을 받더라도 건물을 사용하지 못하는 상황이 발생할 수 있으니

유치권이나 지상권 등이 설정된 물건은 꼼꼼히 권리분석을 해야 합니다.

 

 

 

공매 권리분석, 공매 물건을 보는 순서! 한번더 정리해 봅시다^^

 

1. 공매 공고문을 프린트 한다.

2. 재산명세를 프린트한다. (등기부등본을 떼어본다)

3. 전입세대열람을 뗀다.

4. 등기부등본에서 말소기준권리를 찾는다. (근저당, 압류, 가압류)

5. 말소기준권리보다 빨리 전입한 임차인이 있는지 확인한다. (말소기준권리보다 전입이 늦으면 안전!)

 * 유치권, 법정지상권 등은 주의해서 봐야 한다.

 

 

 

공매는 아직까지 블루오션입니다.

어려워하지 마시고 도전하세요!

경쟁자가 적은 행복한 투자를 할수 있어요^^

 

 

 

이미지 출처 : 도서출판 지혜로 블로그 https://blog.naver.com/jihyero_/221719375499

 

다음은 "송사무장의 부동산 공매의 기술"에서 소개된 공매 투자 절차입니다.

공매 투자의 바이블이라 불리는 송사무장님의 공매의 기술을 읽고 있습니다.

책이 워낙 친절하게 쓰여지기도 했고,

부자해커님의 스토리공매와 함께들으니 더할나위없이 쏙쏙 이해가 되네요^^

 

 

송사무장의 공매 투자 프로세스!

 

1. 온비드에서 공개공고 확인

2. 공매최저가격이 시세보다 저렴한지 확인

3. 등기부등본, 전입세대열람으로 권리분석

4. 대항력, 우선변제권 있는 임차인이 있을경우 공매 담당자에게 전화

  -> 당해세, 조세채권법정기일 빠른지 확인, 임차인의 배분요구 여부 확인

  (대항력있는 임차인이 없을 경우 4번 패스)

5. 권리상 하자나 인수할 요건이 없을 경우 현장으로 출발

6. 주민센터에서 전입세대열람 내역 발급 (저는 3번에서 했는데 송사무장님은 외출횟수를 최소화하기위해 이때 떼시나봅니다.)

7. 현장에서 물건 상태 확인 (공부상 임차인과 일치하는지, 채광, 도시가스, 주차대수, 누수 및 건물 노후도, 탑층은 옥상방수 필히 확인, 체납관리비, 우편물, 관리사무소 문의 등)

8. 인근 부동산에 매도가능가격 확인 (반드시 3곳이상 방문하여 급매물 가격, 평균매도가격, 매수가격 확인)

9. 주위 교통편 및 편의시설 등 인프라, 혐오 시설 확인

 

 

 

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부동산 경매에 대한 관심이 높아지는 요즘, 관련 정보도 넘쳐나고 있습니다.

저도 경매에 관심을 갖고 몇달간 인터넷과 유튜브에 떠도는 많은 사이트, 블로그 들을 헤메며 정보를 찾기 위해 애썼는데요.

헤메대보니 너무 복잡하고 어려워져서 "이길은 아닌개벼.." 하고 포기하고싶은 생각이 들더라구요.

 

그러던 중 만나게 된 것이 바로 "행복재테크"와 "부자해커" 였습니다.

"행복재테크"는 정말.. 그냥 하늘이 주신 선물과 같은 곳이죠 ㅎㅎ

경매및 공매, 인테리어, 토지투자, 법인 투자 등 부동산에 관한 모든 정보들을 

초심자의 입장에서 알기 쉽게 설명해 주시는 강사님들과,

그런 강사님들을 닮은 부동산 경공매 선배님들이 아낌없이 꿀팁들을 전수해주시는 커뮤니티 공간입니다.

경매 공부하면서 행복재테크에 가입 안했다?

크게 잘못하고 있는겁니다.

 

꼭 행복재테크에 오셔서 가입하시고, 활동하시면서 강의도 들어보시고 깊이 탐색해보시기 바랍니다^^

 

http://cafe.daum.net/happy-tech

◈행복재테크◈ - 부동산/경매/공매/상가/인테리어/재테크/행크

 

 

부자해커님도 말이 필요없는 경매, 공매계 대표 천사님 ㅎㅎ

어려운 권리분석을 알기쉽게 설명해주시고, 이해할때까지 반복해서 말씀해주시는 그냥.. 천사 ㅠㅠㅋㅋ

부자해커 유튜브 무한반복하시면서

경매의 기초를 꽉 잡고 공매까지 도전해보세요!

 

www.youtube.com/channel/UCCBfT4nL4f0hM7rza6cV63g

부자해커