등기부등본 을구 채권분석 방법 #토지싸게사는법 #토기가격낮추는법 #등기부등본분석방법 #채권분석 #근저당권

 

 

어제에 이어 등기부등본 을구 채권분석 방법을 공부한다!

일반적인 토지 매매에서는 갑구만 잘 분석해도 되지만

경매에서는 을구의 채권분석이 매우 중요하다고 한다.

근저당권이란 뭔지도 모르는데 채권분석이라니 ㅋㅋ

한걸음씩 나아간다는 생각으로 쉬운것부터 공부해보자^^

 

 

1. 근저당권이란?

 

먼저 등기부등본의 을구! 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 보면~

대부분 근저당권이 있을것이다!

근저당권이란 은행에서 돈을 얼마 빌렸는지 추정할 수 있는 정보.

 

 

위 근저당권 내용만 봐도 바닷가 전원주택님은 소유자가 은행에서 얼마빌렸는지 추정할 수 있다고 함.

아마도 (거의 정확히) 1억!

왜냐하면 채권최고액이 1억4천이기 때문에.

채권최고액은 대부분 빌린 원금의 140% ~ 150%를 잡는다.

대부분은 120%~130%만 해주는데,

제1금융권 (국민은행 등) 에서는 토지 담보로 대출을 잘 안해준다고한다.

환금성이 떨어지기 때문에...

 

토지 담보 대출은 대부분 제2금융권에서 해주는데, 

대신 이자가 높고 연체이자를 40~50% 정도로 잡아서 채권최고액으로 잡는 경우가 많다.

즉 위 등기부등본만 봐도 땅주인이 이자를 꽤 많이 내고 있다는 사실을 알 수 있다.

 

그런데 아무리 저축은행이라고해도 토지는 시세의 50% 이상 대출을 안해준다.

이 토지가 2억원이라면 1억을 대출받은 셈이니 받을 수 있는 최대치의 대출을 받은 상황.

 

내가 만약 이 땅의 주인이라고 생각해보자.

처음에는 시세대로 팔려고 내놓았지만, 땅이 팔리지 않으면 다달이 나가는 월세가 상당히 부담스러울 것이다.

즉 빨리 팔고싶게 될 것이다.

값을 깎아서 팔더라도 매월 이자 부담을 낮추려고 하지 않을까?

 

등기부등본상 근저당권의 채권최고액 하나만 보아도 땅주인의 심리상태를 알수있고,

급하게 땅을 사기 보다는 시간을 두고 값이 내릴때까지 기다려도 되고, 

호기롭게 땅값을 깎아볼수도 있다.

 

 

 

2. 지상권과 지역권

 1) 지상권

 지상권이란 내땅위에 다른 사람이 건물을 짓고 이용하는 것.

 즉 토지소유자와 건물주인이 다를 경우 지상권을 설정하여 건축을 한다.

 

 2) 지역권

 내땅에 도로가 없을 경우 타인의 땅을 이용해야할 경우 설정.

 내토지 앞에 도로가 다른 사람의 땅일 경우? 

 도로 소유주와 지역권을 설정하여야만 이용할 수 있음.

 구두로만 계약하는 것은 당연히 의미가 없고 등기부등본 상에 표기가 되어있어야 함.

 

 내가 사려는 토지에 지상권, 지역권이 설정되어 있다면?

 땅을 사고나서도 건물을 지을 수도, 도로를 이용할수도 없는 상황이 발생할수 있다.

 이것은 토지소유권과 다르기 때문에 지역권, 지상권을 만드시 말소시켜야만 땅을 산 후에 자유롭게 건축 및 도로이용을 할 수 있다. 

 

등기부등본에 지역권, 지상권이 살아있다면 이런 땅은 사고나서도 내뜻대로 쓸수없는 경우가 있으니

반드시 땅주인에게 말소시켜달라고 요구하거나, 안사야 한다 ㅋㅋ

 

 그렇다면 지역권, 지상권을 해소하려면 어떻게 해야할까?

 소송 등 절차가 복잡하다. 내가 해결할 자신이 없다면 이런땅은 피하는게 좋다.

 

 

아주 단순하게 근저당권과 지역권, 지상권을 알아보았다.

다음에 이 용어를 접할 때 뭔소린지.. 하고 두려워하지 않을 정도면 됐다^^

 

 

참고로 영상 제작자인 바닷가 전원주택님은

은행에서 채권 심사를 다년간 하시다가 귀농한 유튜버..

노하우가 많이 묻어나는 컨텐츠라 요즘 자주 보고 있다.

원론적인 내용이 아니고 실제 땅을 사려는 사람 입장에서, 토지 전문가가 아닌 일반인의 입장에서

설명해 주셔서 감사하다^^

 

 

https://youtu.be/XV-cT5En5uQ

 

 

 

내일은 경매 용어를 하나씩 알아보아야지~!!