행크에듀 상가초급반 8강 - 신도시 상가가 망하는 이유, 좋은 학원상가 찾는법 (feat. 소노팰리체 깨알투자법)

 

 

수익률 계산에서 실패한 상가 투자

 

상가는 가치투자로 접근하면 좋지 않다.

오늘 사면 내일 팔았을 때 얼마나 환금성이 있는지만 봐야 한다.

즉 아파트 사듯이 오를거라 생각하고 수익률을 산정하면 안된다.

 

아래는 경매로 접근했을 때 잘못된 사례이다.

대출이자를 넣어서 수익계산을 했을 때 대출을 제외한 월세는 더 적어져버렸다.

매도가를 5억5천 이상이라고 계산해야 시세차익이라도 나는데 그부분을 놓친 케이스.

 

수익률 산정과 매도가 예상을 정말 잘해야 한다.

 

 

 

 

 

 

신도시 상가가 망하는 이유

 

1) 구매여력이 없다

 신도시에 입주하는 사람들은 대부분 대출을 끼고 새집으로 이사온 30~40대 이다.

 이들은 대출 원리금을 갚아야 하므로 초반에는 구매여력이 거의 없다.

 외식비나 취미 활동비를 줄이고 아이들 학원만 보내는 경우가 많다.

 (학원은 맞벌이인 부모에겐 거의 필수이므로 안보낼 수가 없다.)

 그래서 신도시 1,2층 상가는 공실이 많은것이다.

 3층 이상 학원가는 그나마 명맥을 유지할 수 있다.

 

2) 임대료가 비싸다.

 신도시 1,2층 상가에는 맛집이 들어올 수가 없다.

 새건물이라 임대료가 200~300부터 시작하기 때문에 작게 시작해서 단골을 차근차근 늘려갈 수가 없는 것이다.

 검증된 프랜차이즈만 살아남는 것이 대부분이다. 

 또한 영업할 수 있는 면적이 좁기 때문에 테이크아웃이 대부분이다.

 

-> 신도시 1층 상가는 소유자가 3번은 망해야 정상적으로 돌아간다고 본다.

 10억에 분양 받아서 2~3년 운영 후 -> 7억에 팔고 2~3년운영 -> 5억에 팔고 2~3년 운영 -> 약3억.

 매도가가 떨어진다는 것은 월세가 내려갔다는 것.

 300만원에 시작했던 월세가 150 정도로 떨어지면 정상적으로 운영될 수 있다.

 

그래서 원수한테 소개해주는 투자가 분양상가. 지주택 ㅠㅠ

 

3) 상가가 너무 많다.

 신도시는 처음엔 잘되던 상가라 하더라도 금방 새로운 백화점이나 쇼핑몰이 생기기 때문에 중심상권이 자주 바뀐다.

 백화점이 들어오면 아울렛이 침체되는 식. 

 신도시에서 운좋게 입점이 맞춰진 상가를 매입했다 하더라도 빨리 매도하는 것이 좋다. 

 새로운 백화점이나 쇼핑센터가 근처에 들어오면 망할수 있기 때문이다.

 

 

 

* 깨알 수익 - 소노팰리체

-> 7억원짜리 1개방을 6명에게 지분 분양하여 2개월씩 쓸수 있도록 팔았음.

  소노팰리체는 그나마 휴양시설이 잘되어 있어서 2달치만큼 사서,

  내가 이용하는 며칠 빼고 하루씩 다른 사람에게 임대주면 수익이 어느정도 난다.

  그런데, 소노팰리체니까 되는거지 다른 호텔이나 콘도등은 하면 안됨!!   안팔림 ㅠㅠ

  제주도의 바다뷰 콘도나 펜션등을 통으로 공동구매해서 저런식으로 써도 좋을듯... 족장쌤 희망사항 ㅋㅋ

 

 

 

 

좋은 학원 상가 찾는 법

1) 유흥 (노래방, 단란주점 등)이 저층에 포진한 상가에 있는 학원은 피하는 것이 좋다.

2) 정상, 아발론, 청담, 청솔 등 대형 브랜드 학원에 입점한 상가는 아랫층 학원들도 잘될 가능성이 크다.

3) 아이들 등원시간에 셔틀버스 번호 (10번 이상까지 있으면 좋음) 

4) 이 지역에 가장 큰 학원상가를 찾자. (큰 상권이 작은 상권을 잡아 먹는다)

 

* 깨알 상식 ㅋㅋ

 - 신촌 상권이 많이 죽었다고들 한다. 왜?

 -> 연세대 1학년이 모두 송도 국제 캠퍼스로 가서! ㅠㅠ

  대학 생활의 꽃은 1학년! 술도 1학년이 제일 많이 마시고, 외식도, 문화도 1학년이 제일 많이 누릴때다.

  이런 1학년이 다 송도로 빠져나갔으니 신촌은 침체될수밖에 없다.

 -> 홍대, 이태원 등으로 대학생이 몰렸다.

 

 

 

김포 재매각된 학원 사례

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* 재매각 된 이유가 궁금하면 채권단에게 먼저 전화해보자.

   생각보다 별거 아닌게 많으니 일단 물어보자.

 

한번 미납된 적이 있는 학원이 나왔는데,

전화해보니 한번 재매각 시켜서 차순위 입찰자에게 "미납시킬테니 다음에 이금액에 가져가시라"고 협의한 것.

 

물건은 2층부터 6층까지 한꺼번에 나와서 개별매각한 것.

팀을 이뤄 2층~6층 모두 낙찰 받은뒤, 상권 분석하여 학원으로 임차함.

 

* 학원 성장 구조

  50명모으면 150명 모으려고 층수 늘리고, 강사 더 뽑고, 차 구입하고, 기사님 고용함. 

   -> 지출이 늘어나고 150명 채워지려면 시간이 걸리므로 잠시 침체

   -> 150명 채워지면 수익 정점 찍었다가 또 250명 모으로겨 확장 -> 잠시 침체 ... ...

   -> 즉 학원은 수강생을 모집하는동안 버텨야 하는 시간이 있기 때문에 확장 직후 망하는 경우가 생긴다.

       김포 재매각 학원 사례가 그런 케이스였음.

 

-> 입지가 좋았다. (아파트 단지에 둘러싸인 항아리 상권에 코너 건물)

-> 대형 수학학원 임차 맞춘 후 수익률.. 음.. 나라를 구함 ㅎㅎ