팔콘쌤의 낙집반 완강 후 생애첫 입찰 후기!!

팔콘쌤은 정리의 끝판왕으로 유명하시쥬!

어려운 개념들을 쉽게 정리해서 초보들이 실전에 적용할 수 있도록 도와주시는 팔콘쌤의 수업!

경매계의 피타고라스 정리라고 하는.. 팔콘쌤의 수업을 듣고

입찰가 산정에 많은 도움을 받았습니다.

 

입찰가 산정이라고 하면,

일단 취등록세부터 법무비, 명도비, 중개비, 대출이자, 미납관리비, 매도시점에 따른 양도세... 등등

생각할 것이 너무 많아 눈이 돌아가는 것이 초보들의 마음인데,

팔콘쌤은 정말 간단하게!

6억이만 부동산일 경우, 낙찰가의 3%를 필요경비라 보고 입찰가 산정하는 법을 알려주셨습니다.

 

물론 물건의 조회수와 그날 법원의 분위기에 따라 입찰가를 어떻게 쓸것인지

끝까지 고민한다고는 하셨지만~

아파트의 경우 매도가능 가격의 10% 정도를 뺀 입찰가로 계속 입찰하다보면

수익과 낙찰을 동시에 맞는 날이 온다고 말씀도 해주셨지유^^

 

 

팔콘쌤의 수업을 듣고 매법 모의입찰만 하다가 직접 법원에 가서 입찰해보았습니다!

원래 낙찰집중반 들으면 낙찰을!! 받아야 하지만

저는 저의 페이스를 유지하며 꾸준히 오래가기로 결심했기에 ㅋㅋ

입찰에 만족하였습니다.

 (팔콘쌤은 최근 낙찰가율이 너무 높은 물건의 경우 아예 패찰을 각오하고 입찰하라고 하셨습니다!

 비싸게 받으면 모든 것이 어려워진다고..

 낙찰이 목표가 아니라 수익이 목표이기 때문에, 아무리 좋은 부동산도 비싸게 받으면 나쁜 부동산이 되니까

 절대 확 지르지 말라고.. 그말을 4주동안 정말 많이 하신거 같아요^^)

 

 

 

제가 입찰한 물건은 어제 수원본원에서 가장 입찰자 수가 많았던!!

봉담의 핫한 한 아팟이었습니다 ㅋㅋ

봉담이 이렇게 핫한 동네였나~~?? ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

 

 

 

 

<물건 선택 이유>

 

물건 선택 이유는 일단 제가 잘 아는 동네이고,

최근 실거래가 활발히 이루어졌고 약간의 상승세를 보이는 곳이었습니다.

서울 규제 풍선효과로 아주조금 실거래가가 뛰었던 곳입니다.

권리분석도 소유자 점유로 쉬웠습니다.

시세 상승을 기대하지 않더라도, 싸게 받으면 빠른 매도가 가능할것이라는 기대감으로 이 물건을 선택했습니다.

 

 

 

 

<임장>

 

지인이 살던 아파트라 입구까지는 몇번 가봤는데 직접 둘러보기는 이번이 처음이었는데요.

언덕이 너무 높고, 주변 아파트 단지보다 안쪽으로 깊숙히 들어간 입지에 있어

처음 오는 사람에겐 정말 불편하다.. 는 느낌을 많이 주는 곳이었습니다.

 

단지내 지형도 완전히 산을 깎아서 만들어서인지 언덕이 무지하게 심했습니다;;

제일 안쪽 동에 사시는 분들은 날마다 산행하는 기분으로 마트가시겠구나.. 싶었어요 ㅎㅎ

그래도 주변에 아파트 단지가 많고, 아이들도 많은 젼형적인 주거단지의 모습을 하고 있었습니다.

 

해당 동에 올라가보니 15층이라 전망은 좋은 편이었고 아파트도 관리가 잘되어 깨끗한 모습이었습니다.

신축 수준은 아니었지만 10년 넘은 아파트라고 하기엔 정말 깨끗했어요^^

 

부동산 세곳에 가보니 평균 급매가는 1억 6천500~1억7천 !

 

또 부동산 사장님이 

이 아파트 아이들은 다른 단지와 달리 "효행초"에 배정이 되어 학부모들이 더 좋아한다는 말씀을 해주셨어요.

 

왜요? 효행초가 더 좋아요?

하고 물었더니 더 가깝기도 하고, 신축 아파트 아이들이 배정되는 학교라

이 아파트도 같이 신축처럼 느껴진다고.. ㅎㅎ

 

언덕이 너무 심하긴 하지만, 언덕 아래까지 내려다주는 마을버스가 정말 자주 다녀서 주민들은 큰 불편함을 느끼지 못하고,

마을 버스타고 2~3정거장만 오면 수원역, 병점역, 강남역까지 가는 버스들이 많아서 

오히려 제가 사는 동네보다 교통이 좋더라구요 ㅋ

화성에 살면서도 봉담 시골이라고 생각했는데 완전 경기도 오산 ㅠㅠ,

 

이 아파트 뒷편으로 수원대학교가 둘러싸고 있는데, 수원대학교와 수원과학대 학생들이 이 근처에 많기 때문에

교통이 편리하고, 상권이 잘 형성되어 있다고 말씀하셨습니다.

전철역이 없다는게 아쉽긴 했지만 버스 노선이 많아서 교통이 편리한 곳이었습니다!

 

 

 

 

최근 낙찰가율을 보니~ 1년 내 사건은 지분물건 한개 뿐이었습니다,

과거 낙찰가율을 보니 90~100% 대 ㅠㅠㅠ 

누가 봉담까지 와서 경매를 받아가나.. 했는데 많이들 오시나봐요ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

 

 

 

그리고 아주아주 보수적인 입찰가를 예상하고 첫 입찰에 들어갔습니다^^

 

새로생긴 광교의 수원본원!

삐까번쩍한 새건물이라 입찰장은 아주 쾌적했구요, 

주차장은 헬이었습니다 ㅠㅠ 

10시 30분부터 계장님이 안내사항 말씀해 주시는데 40분 넘어서 오시는 분들이 훨씬 많았습니다.

 

말리지 않으려고 일찍가서 여유있게 입찰서 작성했는데,

봉투에 있는 접수증 미리 뜯어버려서 10분 남겨놓고 다시쓴건 안비밀 ㅠㅠㅠㅠ

 

떨리는 마음으로 입찰 보증금 넣고, 신분증 확인하고 입찰 한뒤 한시간은 눈깜짝할 새에 지나가더라구요^^

코로나도 잊은 열기로 가득한 법원이었습니다;; 

사람 정말 많았어요, 계장님이 계속 방송으로 마스크쓰라고 엄포를 놓으시고ㅠㅠ

 

족장쌤이 입찰하러 가면 왠지 내 사건은 꼭 중간 이후에 개찰해서 한참 기다려야 한다고 하셨는데,

코로나 때문에 입찰자 수가 가장 많은 사건부터 개찰해서 초반에 개찰했습니당ㅋㅋㅋ

 

28명이 입찰한 이번 사건의 낙찰가는 1억 7천을 넘긴 어떤분~~~~~

1억 3천 쓴 나는 광탈~~~~~~~

그치만 1억 3천대가 꽤 있었어요 ㅋㅋ

 

저는 당연히 패찰할 것이라고 예상하고 들어갔기 때문에 큰 충격은 없었고

요즘 경매 분위기가 정말 핫하다는 것을 느끼는 시간이었습니다.

 

 

 

팔콘쌤 수업을 듣고 용기내어 해본 첫 입찰!!

첫 임장 갈때 처럼 설렘 반 두려움 반이었네요^^

 

저는 수업을 잘 들었으니까~~ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

낙찰가는! 수익을 낼 수 있으면서도 낙찰 받을 수 있게 쓰려고 합니다.

낙찰만 받으면돼~~ 하고 확 지르지 않고 언제나 페이스를 유지하며~ ㅎㅎ

팔콘쌤의 명언 신중함과 과감함이 중용을 이루는 입찰가 산정을 위해 

앞으로도 일주일에 한번은 꼭 입찰해보려구 합니당^^

 

새로운 경험을 한다는 것 만으로 가슴뛰고 즐거운 하루하루!!

행크인 여러분 모두 이 기쁨으로 즐거운 투자, 성공하는 투자 하시길 바랍니당~~~~~~~~