인덕원IT밸리 지식산업센터 임장기 #지식산업센터투자 #지식산업센터매매 #지식산업센터임대 #지식산업센터경매

 

 

췌강미녀님, 블링토끼님과 함께한 임장기입니다^^

지식산업센터 임장은 처음이었는데, 두분이 함께해서 

쌀쌀맞은 부동산 사장님도 뚫고 많은 것을 배운 시간이었습니다.

 

함께 해주신 두분 넘 감사드리고

임장가기전에 이미 지산을 마스터하신~~~ 불바님이 해주신 조언도 넘 감사합니다!!

(불바님은 현장을 정말 많이 다녀보셨다구~~ 

 현장에 답이 있네요! 현장에 가서 직접 부딪혀보면 인터넷보다도 많은 것을 알 수 있습니다^^)

 

인터넷으루 임대 시세조사 잘못해서 혼자 삽질했던 스토리..ㅠㅠㅠ

(그래서 원래 함께가기로 했던 매실댁님과는 함께하기 못하게 됨 ㅠㅠㅠㅠㅠ)

간단히 점심먹고 아이티밸리 들어가려고했는데 급 고기 꿔먹게된 이야기;;ㅋㅋ

끝나구 카페에서 재미지게 나눈 이야기들~~

 

요렇게 함께 임장하며 재미있는 이야기들이 많았지만!!!

 

개인적인 앞뒤 스토리는 다 빼고 지식산업센터 접근법과 

지식산업센터 임장할 때 주의할점, 그리고 인덕원IT밸리 시세 등 엑기스 정보만 담으려 노력하겠습니다.

 

* 혹시 지식산업센터 관심있으신분은 세라미스쌤의 지산 유튜브 꼭 보시길 추천드립니다!

지식산업센터가 뭔지 기초를 단방에 잡을 수 있답니다^^~

 

 

https://youtu.be/Lm2ZDFrGK1U

 

 

 

 

 

0. 경매물건 둘러보기

 

주차난이 심각하다고 했는데, 1층 입구옆에 차를 댈 수 있었다.

방문객이 주차하기는 괜찮았다. 

회사방문한 고객님들 주차때문에 싸우진 않아도 될듯!

* 이곳 직원들은 호실당 무료주차가 1대밖에 안돼서 대부분 대중교통으로 출퇴근하거나

  근처 공영주차장 또는 본건물 월정액 유료주차를 이용한다고 한다ㅠㅠ

 

각 동 1층에 있는 입주 현황표를 보니 빼곡하다.

근무하는 직원들이 자주 왔다갔다하는 모습도 보인다.

2014년도에 분양했으니 이제 어느정도 자리가 잡힌 모습이다.

 

시공사가 삼성중공업이었는데 건물이 전체적으로 짱짱하고 탄탄한 느낌이었다.

 

우리의 물건은 창고로 사용중!

주식회사 리*라는 회사인데 나중에 찾아보니 휴대용배터리, USB 등을 생산하는 회사였다.

조립을 위한 박스들이 10*호에 가득 채워져 있었다.

 

* 상가 물건이 하나 더 나온게 있었는데,

 몇년째 공실인데다 미납관리비도 많고, 근생으로 분류되어 분양가도 너무 높아서 수익률이 맞지 않는다고해서 패스!

 

 지나가는 생각으로, 지산 내 상가에도 층고를 높여서 스크린골프나 야구등 즐길거리가 많이 들어오면

 더 활성화되지 않을까 하는 생각이 들었다.

 요즘 직원들은 일하고 밥먹고 커피만 마시는게 아니라 놀기도 잘 노니까..ㅎㅎ

 부장님이랑 골프치구 야구하기 싫으려나^^;;

 

 

 

1. 첫번째 부동산. 

 

첫번째 부동산에는 투자자라고 해서 예약을 해둔 상태였다.

생각보다 도착시간이 늦어져서 "늦어서 죄송합니다~~" 하고 들어가서

실장님과 경매물건에 대해 이것저것 물어보는데

안에 있던 사장님이 무슨 잡상인 쫓아내듯 

"경매 상담 안해요! 나가세요! 실장아, 너 외근나가야지?" 하며 완전 개무시 ㅠㅠㅋㅋㅋㅋㅋ

투자자인줄 알고 예약했는데 경매 투자자니까 기분이 나쁘셨나보다ㅠ

 

같이 갔던 블링님, 췌강미녀님 아니었으면 울며 그냥 나올뻔..ㅠㅠㅠㅠㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

그래도 여자셋이 갔으니 접시를 깨야지 않겠는가~!!

 

  "어머 사장님~ 저희가 낙찰 받아오시면 어쩌시려구 이러셔요~"

  "저희가 경매도 보지만 결국 투자를 하는거잖아요? 싸게 받으려고 경매를 보는거지~ 

  저희는 일반 투자도 해요~"

 

췌강미녀님 필살기 ㅋㅋ

 

   " 그럼 우리 사장님 바쁘시니까 딱 한가지만 여쭤볼게요! "

 

이말 하고 우리는 20분은 더 앉아서 이것저것 물어봤다 ㅋㅋㅋ

 

사장님은 

  "너네같은 뜨내기한테는 줄 물건이 없다,

  젊은 사람들이 (돈도 없으면서) 괜히 큰돈 묶이는 이런 투자에 눈돌리지 말아라.

  지식산업센터는 원래 매매든 임대든 빨리 맞춰지지 않는다. 

  이곳은 특히 찾는 사람도, 파는 사람도 별로 없어서 언제 팔릴지 모른다.

  특히 경매로 나온 1층! 저기는 가져와도 못판다. 위치가 너무 안좋다!" 

등등 겁을 주셨다.

 

이 사장님이 이렇게 틱틱거리니 웬만한 사람들은 시세조사를 제대로 못했겠다는 생각이 들었다.

시세가 호실마다 천차만별이라고 하시며 제대로 답은 안주셨으나,

 

  1층은 복잡하고 사람이 많이 왔다갔다해서 사무실로는 쓰기 힘들고,

  지하1층이 화물차량과 직접 연결이 되는데 비해 메리트가 없어서 매매/임대가 힘들다

 

는 말씀은 해주셨다.

 

 

 

 

2. 두번째 부동산 

 

이분은 더 어려웠던게, 말을 아예 안하신다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

그냥 그윽하게 쳐다만 보고 있다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

일부러 분위기좀 좋게 해보려고 쓸데없는 말을 해도 웃지도 않으시고 "네, 아니오"로만 대답하시는 싸장님 ㅠㅠ

 

  "사장님 제가 혼자서만 얘기하려니까 조금 민망하네요~~"

 

췌강미녀님은 그래도 혼자서도 말을 잘하심 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

그나마 시세에 대해 이야기 해주셨는데,

 

  1층이라고 해도 3억 5천이면 저렴한 매매가이기 때문에 팔릴 가능성은 있다고 하셨다.

  다만 바로는 아니고, 적임자가 나타나려면 조금 기다려야 한다.

 

그래도 나갈 때는 방끗 웃으시며

 

  "좋은 투자 하세요~~~" 

 

인사해주셨다 ^^ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 우리가 빨리 가길 기다리셨구나... ;;;;;;;;;;;ㅋㅋㅋ

 

 

 

3) 지식산업센터 전문 종합부동산 전화임장

 

아이티밸리 내에는 이 두개의 부동산 밖에 없어서 임장을 했는데도 시세가 아리송한 부분이 있었다.

궁금했다!!!!!!!!

 

그래서 집에와서 전화로 지식산업센터만 전문으로 하는 다른 부동산에 세곳 정도 더 전화해서 시세를 물어봤다.

종합한 결과...

 

  1)  30평대 시세는 3억 7천~8천.

  2)  월세는 1800 / 160~180. (인테리어안된곳은 월150)

   * 위 시세는 냉난방, 사무집기 등 인테리어가 다 된 곳이다.

  3)  1층이면 좋은 자리가 아니기 때문에 바로 팔린다고 장담하긴 어렵다. 

    인덕원IT밸리는 최장 4~5개월 정도 기다려야 임대나 매매를 맞출수 있다.

    but 3억 5천이면 팔아볼 수 있는 가격대이다. 

 

 

 

시세 알아내는데 이틀걸린 왕초보 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

아파트와 달리 시세가 공개되어 있지 않아서

어려웠지만 그래도 알고 나니 속이 시원하다!

대출이자 생각해서 몇개월 기다릴 각오하고 입찰해 볼것인지 고민해봐야겠다.^^

 

 

 

 

 

 

< 이번에 공부하면서 알게된~ 좋은 지식산업센터 접근법 >

 

1. 이름이 잘 알려진 오래된 단지가 좋다.

 - 상가와 마찬가지로 신축 단지는 대부분 입주까지 많은 시간이 소요됨. 분양 지산은 지극히 조심해야함.

 - 특히 신축 단지중에 국가산업단지라 임대사업이 불가능한데도 편법으로 가능한것처럼 홍보하는 분양사무소 조심!!!

 ex) 구로/가산/문정/성수/성남(판교) 등

 

* 단 오래된 단지 근처에 새로 생긴 신축 지산의 경우, 이미 자리를 잡은 기존 업체들이

비싼 분양가를 감당하면서까지 신축으로 옮겨갈 메리트가 있는지 꼭 확인해야 함.

 

 

2. 교통이 편리해야 한다.

  - 고속도로에 가깝고, 진출입도 쉬워야 함. (꼭 네비를 찍어보거나 직접 운전해보기)

  - 강남까지 30분~1시간 이내에는 도달하는 지식산업센터가 좋다.

    * 수도권 지산의 경우입니다. 지방 지산은 각자 나름대로의 특징이 있어서 그 특색을 잘 살펴야 한다고 합니다.

  - 드라이브쓰루는 선택이 아닌 필수다.

  - 화물차 진출입이 쉬워야 하므로 지산에 접하는 도로폭이 최소 4차선 이상이어야 함.

  - 직원들이 출퇴근하기 편하도록 전철역과 가까운 곳이 좋다.

    * 지산은 대부분 주차대수가 적습니다. 호실대비 주차대수를 120%정도밖에 확보하지 않기 때문에,

   호실당 최대 3대정도만 주차하게 되는데, 이중 1대만 무료고 2대는 비싼 주차비를 내는 경우가 많다고 합니다. 

   결국 직원은 대중교통으로 출퇴근하게 되는데, 이럴때 전철역과 멀면 지각을 많이해서 사장님들이 싫어하신다고..ㅠㅠ

 

3. 큰 기업이 입점한 지산은 안전하다.

  - 판교 지산의 경우, 안랩이 입주해 있어 관련 2차 기업들이 많이 때문에 공실률이 낮다.

  * 나홀로 지산은 협업이 안되기 때문에 피하는 것이 좋다.

 

4. 설계사보다는 시공사!

  - 설계는 카피가 가능하고, 시간이 지날수록 진화하는게 당연하고, 당연히 옛날 설계보다 최신 설계가 세련되고 좋다.

   설계사는 큰 상관이 없다.

   그러나 시공은 경험 많은, 대형의, 이름있는 시공사가 시공한 지산이 믿을만하다.

 

5. 공실률 낮은 곳!

 - 1층 입주 현황판에서 대략 알 수 있다. (부동산 사장님께 다시 한번 확인. 5%미만이어야 안전하다.)

 - 점심시간, 출퇴근 시간 외에도 지산내에 사람들이 많이 유동하는지 확인해야함

 

6. 주차 및 출퇴근 코스

 - 드라이브쓰루(DT)는 필수. 

 - 화물차가 짐을 싣고 내리기 편안한 구조인지 확인해야 함.

 - 직원이 된 마음으로 전철역에서 실제로 걸어서 지산까지 이동해 보기. (셔틀이 있다면 얼마나 자주있는지도 확인)

 

7. 임대/매매 시세 조사.

 - 지산은 상가에 비해 호실별 평당 분양가 및 임대료의 편차가 크지 않은 편이다. (그래서 쉬움)

 - 전국 지산물건을 취급하는 광역 공인중개사와, 관심물건 내에 있는 부동산을 모두 방문하여 정확한 시세를 파악하는 것이 핵심!