스토리공매 6일차 - 생생한 공매 실패기! 와 법인의 장단점
스토리공매 6일차 - 부자해커의 공매 실패기 ㅠㅠ / 법인의 장단점
- 미라클모닝 49일차 ( https://youtu.be/o7Zoh4lQbU4 )
아래는 부자해커님의 눈물없인 들을 수 없는 공매 초보기 이야기 입니다ㅠㅠㅋㅋ
" 처음 공매로 매수했던 물건이 2억원대에서 9천만원대까지 유찰된 동두천의 아파트였습니다.
그때는 정말 단순히 "물건이 싸다"는 사실만 알고 입찰을 받았습니다.
낙찰을 받고 나서, 휴가를 내고 현장에 갔습니다.
공부도 열심히 하고 책에 있는 내용 다 외워서 임차인 만나서 뭐라고 말할지 달달 외우면서 아파트 앞까지 갔는데...
무서워서 못들어갔습니다ㅠㅠ
몇시간 동안 아파트 주변만 빙빙 돌았습니다. (예상 시나리오 : 임차인이 소리지르고 험악하게 인상쓰고 못나간다고 버티고~~) 명도 과정이 너무 두려워서 들어가질 못했습니다. 두어시간 동안 주변을 배회하다가 입찰 보증금 천만원 때문에 결국! 들어갔습니다.
초인종 누르고 인터폰에서 집주인이 받으면 "낙찰자입니다~~ 어쩌구" 얘기하려고 했는데,
갑자기 문앞에 서니 자동문이 스릉~ 열리는 겁니다.
엥? 초인종 없는 아파트도 있나? 아파트에 왜 자동문이 있지?
생각하는 순간 젊은 분이 상냥하게 "어떤 일로 오셨어요?" 하는 거죠.
멘붕!!
거실(?)로 들어가보니 파티션, 대형 복사기, 큰 화분들이 늘어선것이 완벽한 사무실의 모습이었습니다.
이곳은 아파트가 아니라 건축사 사무실이었던 겁니다.
점유자는 인생내공 100단의 백발 사장님...
명도하러 온 저를 친히 사장실(?)로 모시더니 믹스 커피까지 타주며 두런두런 인생 이야기를 시작하셨습니다.
어떻게 사업을 시작했고 어떻게 세금을 밀리게 되었는지
시간 가는 줄 모르게 재미난 인생 이야기를 해주시는데...
분위기 좋게 이야기를 마치고 집에 돌아오며 생각해보니, 명도는 하나도 진행된 것이 없었습니다.
또한번 멘붕 !!
다음날은 꼭 명도에 성공하리라! 하고 갔다가
또 그 사장님께 말려서 두시간동안 대화만 하다 집에오고...
결국 일주일동안 매일 명도를 위해 찾아갔지만 실패하고
한달여동안 마음 고생하며 매각허가취소를 하게 되었습니다."
이 건을 처리하는데 부자해커님 한달에 7kg 빠지셨다고 ㅠㅠㅠ
하루에 1시간도 못자고 공매의기술 20번 읽으셨다네요 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ
일부러 안잔게 아니라 잠이 안왔다고 ㅠㅠㅋ
이 이야기에서 배워야 할 포인트
"공부와 현실은 천지 차이다 (해봐야 안다)"
"내 계획대로 되는 일은 1도 없다"
"공매는 경매보다 매각허가취소가 까다롭다."
경매와 비슷한 절차를 진행하는게 공매의 압류재산 입니다.
월요일부터 수요일까지 입찰을 하고 목요일 오전에 결과가 나옵니다.
그 다음주 월요일 10시에 매각허가가 납니다.
매각허가가 나기 전에, 매각을 못하게 하는 것이 불허가,
매각허가가 난 후에 매각을 포기하는 것이 매각취소입니다.
공매는 입찰하기 전에 팝업창으로 입찰의 모든 책임이 낙찰자에게 있다는 동의서가 뜹니다.
대부분의 사람들이 팝업창을 생각없이 "예" 누르고 넘어가는데,
이 "예" 때문에 모든 책임이 낙찰자에게 넘어옵니다.
잘못 낙찰 받을 경우 이 단순한 실수 때문에 고생하게 되는 거죠.
하지만 안되는 건 아닙니다.
* 공매도 대출이 되나요?
경락 = 경매와 공매압류재산
일반매매 = 공매 국유재산, 수탁 등
이렇게 나뉘는데, 경락자금대출이라고 해서 공매받은 부동산에 대해서도 대출이 됩니다.
국유재산이나 수탁재산 등은 일반 매매로 간주하여 대출이 이루어집니다.
* 법인은 뭐가 좋아요?
1가구 1주택은 비과세이므로 다가구건물을 매입하실 때는 1가구 1주택 비과세 제도를 활용하시길 권합니다.
4주택자부터는 취득세가 4.6%로 껑충 뜁니다.
이럴 때 법인이 유리한데요,
법인은 취득세 중과세가 없기 때문입니다.
주택수가 많으면 법인으로 취득하는 것이 좋습니다.
법인은 경비처리할 수 있는 부분이 많다.
단 법인으로 진행하면 대출 받을 때 이율이 높을수도 있으니 상황에 따라 꼼꼼히 확인하시는게 좋습니다.
1가구 1주택 이상의 건물을 매입할 때,
단타로 시세차익을 얻어 팔려고 할때는 법인을 설립하는 것이 보편적인 방법입니다.
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-조선일보 인터뷰
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-MBN 황금나침반 127회 출연