행크에듀 상가초급반 1강 (feat.족장쌤) - 상가투자 잘하는 핵심 전략 / 인천 지하상가 성공사례

 

 

상가 투자에 대한 두려움

 

 

상가에 쉽게 접근하지 못하는 이유는 대부분 두가지이다.

 

1) 시세 파악이 어렵다.

2) 공실이 두렵다.

 

하지만 상가는 위 두가지 두려움만 극복하면 

내가 어떻게 셋팅하느냐에 따라 건물의 가치를 확 높여 높은 매도가로 팔 수 있다.

위 두가지 두려움을 극복하는 방법은 생각보다 쉽다.

현장 임장을 잘하고, 싸게 사면 된다.

싸게 사면 공실이어도 버틸 힘이 생기고, 시세보다 싸게 내놓으면 매도가 생각보다 쉽다.

 

 

 

 

상가 투자 잘하는 방법!

 

물건 선정!

 - 누가봐도 잘생긴 상가를 찾아야 한다. 누가봐도 잘 팔리고, 잘 될 것 같은 상가! 

 ex) 족장쌤이 처음 투자했던 물건은 단란주점.

  월세는 잘 나오긴 하지만 내수할 수 있는 사람이 유흥업소 종사자 밖에 없어서 매도하는데 너무나 시간이 많이 걸렸다.

  단란주점은, 누가봐도 잘생긴 상가는 아니다. 누가봐도 평범하고 좋은 수익을 낼 수 있는 상가를 기다려야 한다.

 

철저한 임장!

 - 무조건 현장을 가야 한다. 상가 실거래가는 네이버에 절대 나와있지 않다. 현장 부동산에서 답을 찾아야 한다.

 

명확한 판단과 협상기술

 - 강한 카리스마는 협상에서 필요없다.

   상대방이 원하는 것을 캐치하여 내가 원하는 것과의 타결점을 찾아야 한다.

   ex) 계약금을 5%만 먼저 주겠다고 한다면? 10% 달라고 박박 우길 것이 아니라,

       10%까지는 계약금이다 라는 특약을 넣어 상대방이 나머지 계약금을 준비할 시간도 주고, 나도 안정감을 찾는다.

 

건물 외관에 집착하지 말자

 - 영업력을 봐야지, 외관에 집중하면 안된다.

 

할까, 하지 말까, 한다면? 하지말자!

 - 낙찰 받았다고 다 좋은게 아니다. 좋은 가격에 좋은 물건을 받아야 한다.

   조급해하지 말고, 확신을 가질 때에만 투자하자.

 

패찰 이후 복기하기

 - 내가 놓친 상가라도 3개월 정도 후에 다시 가보면 공부가 된다.

  내가 생각했던 월세를 받고 있는지, 어떤 업종이 들어왔는지 확인해본다.

  내가 생각했던 것과 다른 부분이 있다면 어떤 보분에서 차이가 있었는지 고민한다.

 

 

 

 

상가는 상상력이다. 다양한 업종을 보고, 어떤 영업을 할 수 있을지 끊임없이 관심을 갖고 공부해야 한다.

똑같은 식재료를 보고 하나의 요리만 할 수 있는 사람이 있는가하면,

수백가지의 요리를 할 수 있는 사람이 있다.

 

하나의 상가에 다양한 가능성을 품을 수 있는 사람이 상가로 성공할 수 있다!

 

 

 

 

 

사례분석 #1. 인천 지하상가 (수탁재산)

 

 

물건 입찰 이유

 - 권리분석이 없는 일반 매매였음.

 - 감정가가 3억이상에서 2억까지 떨어졌었다. (저렴한 가격)

 - 신호등 앞, 정류장 앞으로 눈에 잘 띄는 가시성 좋은 곳이었다.

 - 공실이 3년이 있었는데, 바닥에 물이 없었으므로 누수가 없다고 판단했다.

   지붕이 뚫려 있었으므로 누수가 고쳐졌다고 판단했다.

 

지하 선정 방법

 - 지하 출입문 2개 이상

 - 화장실이 지하에 있는 곳

 - 실평수 70평 이상! 층고 3.5m 이상!

 - 주변에 지하가 많지 않은 곳

  * 지하에 들어올 수 있는 업종 : 당구장, pc방, 스크린골프, 스크린야구, 낚시카페, 만화카페 등...

 

매도

2억 2천에 받아서,  보증금 3천/ 월세 180맞춘 후, 3억 3천에 팔았음 (5개월)

 -> 수익률도 좋았는데 왜 팔았을까?

 

1) 지하 상가는 언제든 누수 등 문제가 생길 수 있다.

2) 송도 상권이 변하고 있었고, 어떻게 변할지 모르는 상황이었다.

3) 계약기간이 1년 6개월 남았을 때 판것.

   1년더 버텨봐야 투자금이 더 들어가기 때문에 매도가를 더 못받을 수도 있다.

   더 갖고 있을때 오를거라는 욕심을 버리고 이정도 수익만 보고 판 것이다.